招商项目商业定位提案.ppt

* 坎式街铺示意图 二楼商铺 一楼商铺 车库 地面街道 空中走廊 创作思路 调查发现街铺二层售价尽为一层铺位的60%；项目周边商业人流量大，商业环境拥挤，尽可能的增加街铺前的商业配套面积非常重要 关于车库的停车安排问题 进车出车线路分开在二旁，宽约（3*2）6米，停车位有9米，足够停车。在车库旁有通道让人直接进入街道 住宅 * 项目规划示意—街铺+主力店 内街 商业中心 商业中心 街铺 街铺 街铺 商业中心 商业中心 * 项目规划示意—街铺 * 商业和住宅的全盘考虑 从整个项目来考虑商业人流、车流和住宅部分的人流、车流 从整体上考虑商业人流、餐饮、广场等对住宅部分的影响，把影响降到最低 * 第四部分　补充论证→提升价值 项目市场定位→提升价值 * 工厂现况 工厂现况教差，外立面、楼顶要翻新 电话咨询珠海市规划局说：珠海以前没受理过厂房改 新产业或商业用途的申请，也不会考虑。 * 工厂情况分析 红色工厂可再利用价值最大，但其大门方向要重新规划，该建筑离路面坡差近一米 红色厂房位置为 　商业价值最大区 　　 该处较不合适做 单面狭长的商业 在项目前期可做办公楼,后期可做商业管理用房 * 工厂情况分析 　　　　工厂整体形象较差,改变使用功能得重新装修，和改变里面人流、物流通道。 　　　　周边市民对工业区总体印象不好，改变用途很难改变传统印象。 　　工厂在地块中的位置 不利于住宅规划布局 工厂改边用途受限条件多 * 　　 A 　　工厂改成家居生活馆 补充论证 * 前山装饰建材分布图 三台石路商圈 逸仙路商圈 本项目 * 物业名称 一层外街 一层内街 二层 三层 四层 财富时代广场 110—150 100 50—55 29 29 世邦装饰广场 均价150 一层内街一楼 75—80 一层内街二楼 20—30 40—60 20—30 —— 友邦建材城 80—120 —— 未出租 —— —— 商业二层以上租金都很低，并且该位置离建材商圈教远，做家居广场能否顺利销售是本案最大的问题。 建材商铺租金水平表 * 家居生活馆论证 前山的建材商业非常发达，为华南区域最大规模之一。市场容量有限，竞争激烈。 未来建材商业放盘量大。 项目对面露天的建材市场 项目最近的建材市场 建议做补充型业态----家居生活馆 * 珠海现有项目 扬名广场家居广场 位置：老香洲扬名广场（吉之岛）四、五层 占地面积：5500㎡ 租金：50-70元/㎡ 管理费：25-35元/㎡ 入驻商家：华师傅 顾家沙发 童话森林 迪士尼 美力家 古仓 开业时间：2006年9月份 经营情况差 * 潜在竞争项目 项目名称 世邦国际装饰广场4号厅 规模 建筑面积：75000平方米 (1、2、3、4号厅建筑面积共有17万平方米) 地理位置 珠海市前山路（立真灯饰旁）离项目 开 发 商 世邦房地产公司 业态特征 家居建材店。经营业种主要有陶瓷、瓷器、室外园林用品、卫浴、五金、橱柜、木门、木地板、灯饰、整体衣柜、家具、窗帘、饰品。另有办公区，中传仓储、地下停车区。 主要商户 招商未启动 工程进度 挖地基 开业时间 未知 备注 世邦国际装饰广场为前山第一家大型建材商场，也是珠海规模最为庞大的建材市场。 4号厅定位为“旗舰家居SHOPPING MALL总代理大本营” 本项 目 世邦广场四号厅 夏逸庭院建材街 * 前山潜在商业项目分析 项目名称 夏逸庭院建材街 规模 建筑面积：约10000平方米 地理位置 逸仙路 开 发 商 珠海市汇基房地产开发有限公司 业态特征 建材街 工程进度 2006年7月开工 开业时间 未知 备注 旧村改造。为传统夏村建材市场的中心。 建材类商业： * 商业布局规划三 外街铺 内铺 商业中心 家居广场 * 布局原因 A地块商业人流量大，但消费力差．做坎式街铺可以有效吸引人流，满足现有需求和Ａ地块的住户生活需求。 B地块做开发时周边各住宅小区将陆续入住，周边中高端消费需求大增。 等Ｂ地开发时，做商业中心条件成熟。 可以在靠近世邦四号厅部分做家居广场，增加商业面积，提升价值 * 根据前三步的考虑建议商业规划如下： A地块红色部分做坎式街铺 面积为：（185+160+200）*15*2=16350㎡ B地块红色部分做坎式街铺 176*15*2=5280㎡ B地块内街150*15=2500 ㎡ B地块黄色部分做商业中心街18000㎡（三层） B地块蓝色部分做家居广场10000㎡（二层） 商业布局规划三 * 确定商业规模三 建筑指标（平方米） 总规划用地面积 170593.962. 总建筑面积 341188 地块A