世联-广州琶洲雅郡价格策略方案-价格.ppt

基于以上，完成价格表建模。 附件：实收6000实收价目表（带装修） 实收6100实收价目表（带装修） 实收6200实收价目表（带装修） 实收6300实收价目表（带装修） 实收6400实收价目表（带装修） 实收6500实收价目表（带装修） 洋房分单位实收价格分布 \ 价格表建模 畔江花园毛坯均价5600，带装修均价5900； 雅郡6000-6500带装修均价段，单价高于5900单位比例分别为61.7%、73.4%、82.5%、92.2%、96.8%、100%。6300、6400、6500段位单价高于5900单位比例在90%以上，远高于目前市场心理价位。6000-6200较接近市场心理价位，实现的可能性较大。 1、单价分布检验 洋房分单位实收价格分布 \ 价格表检验 1、交楼标准维持在300元/㎡左右时能够保证均价落在6000-6200之间。 2、考虑到目标客户的购房目的，交楼标准也不宜过高。 毛坯价：5700-6000元/㎡ 300元/㎡装修价：6000-6300元/㎡ 毛坯价：5700-6000元/㎡ 500元/㎡装修价：6200-6500元/㎡ 装修价落在6000-6200元/㎡内 装修价落在6000-6200元/㎡外 洋房分单位实收价格分布 \ 价格表检验 畔江花园带装修户均总价58万，户均面积98 ㎡；大家庭花园户均毛坯总价65万，户均面积119 ㎡ ；雅郡户均面积106 ㎡ 。 雅郡均价6000-6500，总价高于畔江主力总价单位比例分别为65%、68%、72%、74%、78%、81%。总价高于大家庭主力总价比例分别为42%、46%、52%、57%、60%、65%。均价6200以上的两项指标都相当高，风险较大。 目前大家庭花园货量相当少，畔江花园后继货量相当大。若定价过高，我们的宣传推广可能是为他人做嫁衣。 2、总价分布检验 洋房分单位实收价格分布 \ 价格表检验 联排别墅实收均价和价格分布确定 价格方案 \ 第三部分 联排别墅基础数据 1、每栋四层，可售单位共143套，可售总建筑面积为34257.2平方米； 2、总体位置处于一期中部，南向黄埔涌江景被独立别墅阻隔，北向景观、视野被小高层阻挡。大部分单位视野狭窄，只有区内小面积园林景观补充。东部部分单位受东南环高速公路的噪音污染严重。 3、每户结构为首层车库、客厅，二层餐厅、客厅上部中空，三层为三间卧房，四层为主人套房。建筑面积208.2-270m2。功能间设置基本相同，面积差异主要为进深和开间的差异。 联排别墅编号 东区 西区 市场比较法 联排别墅均价区间 \ 方法选取 1、广州现有联排别墅 锦绣香江（联排）、江南世家（联排）、颐和山庄（联排）、丽江花园棕榈滩 2、类似区域内总价区间重叠较大项目 金碧华府、汇景新城（叠加） 联排别墅均价区间 \ 竞争楼盘选取 操作步骤参照洋房定价过程。 联排别墅均价区间 \ 比准均价 1、确定影响均价的打分项目、比重 针对影响联排别墅价格因素的变化，适当调整了打分项目和各个子项的权重。增加了庭院、中央空调等因素，去除了实用率、电梯等因素。 联排别墅均价区间 \ 比准均价 所有对比打分都假定雅郡处于前期沟通中预计的较理想状态。 2、参照洋房打分方法，完成各个项目打分表 3、得出雅郡的相对折算率、折算均价 4、确定各个可比项目影响联排别墅均价的权重 5、合成联排别墅比准均价（市场参考均价） 联排别墅均价区间 \ 比准均价 毛坯价：7000-7300元/㎡ 1000元/㎡装修价：8000-8300元/㎡ 可能达到的理想展示效果 不健全区域市场内存在的风险 发展商资金迅速回收预期 物业价值点的稀缺性 上升力 下降力 本区内产品类型认同风险 联排别墅均价区间 \ 区间讨论 客户心理价位 1、联排别墅示范单位、看楼通道、售楼处等全面到位 2、体现高度品质感，与周边项目形成鲜明对比。 3、会所展示：完善黑白鞋会所功能，装修装饰体现项目形象定位。 4、园林展示：会所周边园林、财富之泉、江边广场、小区分片园林。 工程形象进度 各均价段总价分布趋势 现场展示效果 联排别墅均价落点 联排别墅均价 \ 落点讨论 联排别墅各单位实收价格分布 \ 操作步骤 各单元单价调差 价格表建模 价格表检验 选取打分项目 各因素独立打分 (1)项目外围资源的特殊性 (2)目标客户选房偏好 (3)影响小高层价格结构的特殊因素 确定各因素权重 各单元得分 加权求和 增加安全度因素 联排别墅各单位实收价格分布 \ 单元调差 最大单价差 最大单价差：￥2000元/平方米 雅郡联