2008年邳州市汇龙国际花园整合营销提案.ppt

市场篇：审时度势——谋攻 重点关注 去化情况（速度及客群）； 营销手法创新：除了注重现场包装、体验式营销之外，还会通过什么手法引领邳州房地产市场潮流？ （2）耀邦新世界花园 与汇龙国际花园关系定位 区域外多层竞争者，北区指标性大盘。 项目进度 2007年12月28日，该盘现场售楼处已正式对外开发。其精心打造的售楼处将引领邳州房地产市场体验式营销新潮流。 预计2008年其多层、花园洋房在4万㎡左右。 项目区位 兴国东路以北、建设北路东侧 总建面 26万㎡ 建筑风格 现代欧式风格、立面阳光大气 建筑类型 多层、高层、花园洋房、别墅 项目单价 预计多层均价2400元/㎡ 花园洋房均价3000元/㎡左右 区内配套 会所、商业步行街、羽毛球场　网球场、篮球场 户型 涵盖三房一卫、三房两卫、四房两卫及联排、独栋别墅 市场篇：审时度势——谋攻 关注理由 价格与汇龙国际花园相当，体量成规模，其去化好坏反应北区楼盘走势。 （3）水杉御景 与汇龙国际花园关系定位 区域外多层竞争者，北区指标性大盘。 项目进度 07年12月初起接收正式预订活动，“拥有水杉御景好礼相送，现金返还最高8千元”。预计开盘时间在2008年3月中上旬，一期推出8幢多层及部分花园洋房。 08年上市量预计在4万㎡至5万㎡。 项目区位 建设北路（原车辆监测中心） 总建面 16万㎡ 建筑风格 现代简约风格 建筑类型 多层、高层、花园洋房 项目单价 一期均价2300元/㎡ 建筑亮点 框架结构多层建筑 户型 两房一卫 三房一卫 四房两卫 面积（㎡） 97.14 105.85 139.78 重点关注 价格策略 去化速度 市场篇：审时度势——谋攻 邳州微观地产市场综述 1、东、北两大板块呈均势状，购房者置业路线将由盲目看盘向先锁定区域再锁定楼盘转变。 东、北两大板块之间的竞争，从开发量及配套上来看，东区弱于北区；但从居住的生态性、房产价值的稳定性、物业类型的接受度来看，东区要优于北区。由于北区各楼盘之间价格区间大（2200-3000元/㎡），其内部之间的竞争可能大于合作可能。 而对东区的楼盘来说，楼盘均价相差在200元/㎡的小区间内，价格的稳定性及抗跌性要优于北区。因为自然生态资源是稀缺的，不可以复制的。 对汇龙国际花园来说，在整个市场当中应谋求的市场反应为：“东区最具性价比（投资价值）楼盘”，进而谋求整个邳州“最具性价比（投资价值）楼盘”。 市场篇：审时度势——谋攻 2、市场观望的背后，更需要加深对购房者的了解，洞悉竞争对手动态。 市场观望状态出现，表面原因是专业购房者的普通购房者的影响，最根本的原因则是购房者购买力水平有限。以目前均价2300元/㎡计，购买100㎡的房子加税款需要近24万元，一个普通双职工（以3万元年收入计）不吃不喝要8年才能买一套房，实际需要的时间则在10年以上。 　 2007年二季度 2007年三季度 成交套数 467 484 成交面积（㎡） 56000 55700 单套面积（㎡） 119.9143 115.0826 单套价格（元） 226980.7 264462.8 下表为2007邳州商品房销售概况表。 市场篇：审时度势——谋攻 从上表我们可以知道，购房者平均单套购房面积在120㎡以下，大面积房源面临一定销售压力。从单套成交总价来看，二季度到三季度有所增大，表明购房者可承受的购房款存在一定的弹性空间。但在家庭收入总量增长有限的情况下，购房款所能承受的弹性空间是有限的。预计总房款超过30万元会对购房者产生较大的心理阴影。（例：300000元=2500元/㎡*120㎡） 在购房者可承受购房款有限，但存在一定弹性的情况下，性价比越高的楼盘越受到购房者的青睐。（影响性价比因素包括：升值潜力、区位交通配套、楼盘档次、社区景观配套、社区物业服务等） 从行业竞争来看，预计2008年邳州地产市场的操盘水平会得到很大提高。对汇龙国际花园而言，在市场竞争中应“紧密关注大盘名牌（富贵第一城、耀邦新世界花园）学习其操盘手法”、“紧密跟踪竞争楼盘（荣盛文景苑、三星花苑等），了解其市场动向并迅速做出反应”、“敢于去比较，以差异化高性价比取胜”。 市场篇：审时度势——谋攻 三、汇龙国际花园卖点整合 1、地块卖点 （1）城东之首 上风上水 日出东方，以东为尊。 （2）河流公园 生态家园 紧邻市政府规划重点打造的六保河风光带、桃花岛邳州公园，适宜人居。小区绿地率高达42%。 （3）交通便捷 配套齐