宁波月湖商业项目定位及功能分析.ppt

与外界交流的市场信息流通性差，没有扩散贯穿消费群体，无法形成聚集性激活消费市场； 存在商业的负面报道，造成负面影响，阻碍了商业的发展； 市场经营理念缺乏，无法提供新兴派企业老板相适应的消费场所，造成市场流失； 新兴商业利好情况下，市场经营盲目跟风。 地处宁波南部整体商业改造的战略枢纽和转折点 直接贯通镇明路与城隍庙商圈,形成东西斜向的三角商业链条 以点带面,将影响鄞奉街,月湖区域及南苑区域的商业改造 翘动以南苑五星级宾馆所形成的区域商业，使其纳入整体市中心核心商业圈 紧邻月湖，月湖的标志性引导,使项目具有清楚的地理定位给商业地块提供了天然地标，对散落客户有极强的吸纳和控制力 作为月湖公园游客最终停留的休憩消费场所 月湖与鼓楼商业的衔接，使项目对鼓楼商圈的消费群形成强有力的吸纳力 利用修复后的灵应庙作为月湖南段标志性的收尾和宁波古城南门的复苏特征 老建筑形态和文化与周边低档社区不协调，对打造高档消费区形象形成阻力 镇明小区,鄞凤路及周遍海鲜市场影响区位形象,对项目档次”拔高”产生阻滞 紧邻城隍庙商圈，鼓楼商圈市井化消费隔断天一广场形成的中高档客户群 鄞奉路、镇明路、新解放南路使郁家巷形成车流环线而成的城市孤岛 作为中国传统商业的代表——庙街商业一直在中国这一古老的国度中充当着重要的商业角色，但由于自身商业业态的局限和运用空间的狭小，影响了现代商业的入驻，反之现代商业的操作对于庙街建筑本身也是一种破坏。这从宁波老城改造中的两个项目——”城隍庙”和”鼓楼”步行街的改造失败中可见一斑。为了让两者得以共存，建议以灵应庙的修缮为起点，结合下沉式的广场配合地下商业的打造，在保留和不影响原始老街风貌的同时，植入现代商业，即提高地下商业的曝光度和吸纳人气的作用，又突出“灵应庙”这一标志性古建筑的风采。 * 郁家巷项目 江南街巷原态风貌下的 商业定位 · 功能分析 北京利鸿天投资管理顾问有限公司 随着宁波城市的建设步伐的不断加快，宁波正积极向都市化、国际化迈进，城市的快速发展和城市人口数量的增长，以及激烈的市场竞争，催促了本地新旧商业模式的交替和新兴商业诞生，商业经营正在寻找消费目标定位和生存的市场空间，同样商业地产的开发如何适应多变的商业经营趋势和求新求变的市场，寻找相应的多元化的商业业态，进行整合，成为商业地产前期策划的重点。 万达广场 宁波老外滩 商业地产迅速发展，为商业多元化的集中经营提供了展现舞台 天一广场 随着宁波城市人口和市政规模不断扩大，城市化进程加快向都市化、国际化迈近，不断出现多元化、规模化的中、大型 商业地产，作为现代商业发挥的空间和载体，形成与国际同步的商业文化消费平台和多层次需求的市场消费环境。 从目前已运行和规划建设中的商业地产来看，基本形成以天一广场、宁波老外滩、大连万达广场为首的三大新型商业板块： 天一广场：市中心CBD核心区域的大型购物中心，对区域商业资源进行集中重组，是城市中心的商业“巨舰”； 老外滩：以“建筑、人文、历史”集合商业经营的历史街区，塑造城市时尚新生活地标； 大连万达广场：以沃尔玛为龙头和大型停车场为优势，建造国际化的城乡结合部大型商业集中区； 收入的增长及差距、消费理念差异的产生 导致商业同一行业下多元化经营的出现 夜排挡：大众日常消费的空间 个性餐饮：都市白领个性表现 大型餐饮：人际交往会客的场所 异国风味：异国浪漫情调的追求 顶级餐饮：财富显赫的社交舞台 从夜排挡到顶级餐饮，浓缩宁波商业典型特征——市场逐渐细分化，既体现了收入的差异，也反映了消费的差异。不同的商业有着类似的消费的规律。 随着市场竞争的加剧，商业开始细分化，根据目标客户，制定产品的内容和经营方针。 高档消费场所和品牌的出现，形成和培育一批新生高消费特殊群体 市场群体和特征 高档消费场所的共性 优越的地理位置，交通方便，充足车位停留场地； 静、雅的环境氛围，营造高质量的生活空间； 突出品牌文化、建筑、商业的融合，重视内部的装修特色，增加其商业附加价值； 随着宁波外贸业的增长，出现一批高素质、高收入的新生代企业家，因为经常往来国外，具有广阔的视野面，能迅速接受与国际同步的流行和品牌商业，需要品位的消费平台作为商务交流的场所； 本地外贸加工型企业主，收益稳定，并形成固有的社交圈子，在品牌商业和高消费场所的引导下，具有互相攀比的习气特征； 来往宁波的国内外贸易商务人士，需要高档消费场所作为社交平台； 各个政府职能机关的交际沟通平台 宁波城市化进程中，出现一批追求时尚、个性的新生代小资一族 市场群体和特征 时尚、个性的商业业态及特征 随着社区宽带的普及和来自周遍大都市外来时尚冲击，时尚信息被年轻人的获取方式增强； 外来知名品牌以及时尚元素陆续进入宁波，唤醒了条件