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西安雁塔国际文化新天地 整体战略提案 西安甲山水房地产顾问有限公司 二00四年十二月八日 中国大型商业地产市场总体分析 一、中国商业市场总体状况分析 （一）供应规模总体向上 从已经投放市场的商业地产项目的整体规划来看，面积在15000-200000平方米的房地产项目为当今市场供应的主体；而商业规模在5000-10000平方米及10001-15000平方米的项目，其供应比例旗鼓相当，分别达到了总供应项目数量的1/4。由此可知1.5-20万平方米的商业地产项目几乎充当了当今市场的绝对主力，其次才是面积在5001-10000平方米、1001-15000平方米的项目。 （二）中心城区仍是主角 靠聚集中心城区而发达起来的商业地产，随着旧城改造、大型居住社区不断外向型扩张，而显现出由中心城区逐渐向新城区、近郊区蔓延的趋势。然而尽管如此，2003年中国各大城市的城市中心区域尤其是旧城区对商业地产的吸附力，仍然位居榜首，占到了整个商业市场份额的46.84%，而新区只占18.77%，郊区占10.13%，其他区域占24.26%。商业地产热点区域——城市中心区域的商业地产供应量在城市商业市场中依然占主导地位。 （三）价格走势有涨有落 虽然在售商业房地产项目，因地段、商业形态的各异，价格跨度很大，但各类商业的价格总体趋势向上。以成都商业市场为例，城中心“黄金口岸”商业项目每平方米超过了36000元，“大地城市脉搏”商业项目每平方米售价最高卖到了6万元，城西及城北平均价格维持在每平方米7500元。相比2003年价格在不同地区有涨有跌。 （四）投资者首选临街商铺 据分析，中国商业地产投资、经营、消费群体中，虽然商业房地产营业房空置率呈上升趋势，不能盲目乐观。但面积在30平方米左右的商铺需求仍然很大。尤其是面宽5-8米、3-4米、9-10米的小商铺，受到多数投资者的青睐；由于5-8米面宽的商铺可以适应多种经营业态，不仅被选率高，一次性付款的比例也最高，达40%。其次才是各占30%的分期付款和按揭付款。投资者热衷小型的临街商铺，中小投资者仍是投资市场的主流群体。 据市场情况看，投资者最关注的还是投资回报率。至少半数以上的商铺投资者希望自己掌握经营权，并从中获利。 （五）需求拉动乏力，局部存在泡沫 从2003年市场形势看，中国商业房地产开发的竣工面积变化与商业用房实际销售面积呈现出相同的变化趋势，市场供应情况对需求的波动敏感性较强，需求的加大直接刺激供应的增加。1997年以后市场的商业营业用房的供应平缓，而市场的消化则呈现出在小范围的周期波动，2001年需求的突然放量直接刺激了2002年商业营业房的大面积竣工，而从空置面积直接反映出的是这些进入市场的新增营业房并未投入使用，整体商业营业房市场呈现出假性需求，局部存在泡沫。 （六）大型商圈不断涌现 2003年随着城市的发展，除原有的商业区域外，在大城市的中心区以及房地产发展较快的新区也已具备新一代商圈规模，同时其他周边卫星城镇等区域由于政府规划因素影响，商业发展也逐渐步入轨道，呈现欣欣向荣的局面，可以预见，中国各大城市的商业将向多点多层次的方向发展，原有商圈的集中化交易在新一代大型商圈中已转化为社区服务配套。 （七）商铺已成大众投资品种 相比较以往的商铺销售对象，中国的中产阶级达步成为市场购买的主力群体，同时，大型商业的商铺分割的小型化也满足每一个投资者的资金要求，商铺投资方式正成为大众化的投资工具。 （八）商铺租售市场重新崛起 随着中国加入WTO后，外资商业机构将加快在中国的扩张步伐，同时，近年国内商业的日益成熟也具备了扩张的条件，像华润、万佳、百佳、华联等一批国内的商业巨子已具备与国外商业机构抗衡的条件，但同时也应看到，近年来商业大幅度扩张与攻城掠地，热必会造成一批竞争实力弱的小型商业倒闭，但对于急于寻求商家的开发商而言却无疑是个良好机遇。 （九）商铺市场依然严重饱和 虽然目前商业机构的大举扩张，给商业物业的出路带来了希望，但同时也可以看出，每年商业物业的大量开发更加剧了市场消化的难度，同时，开发的商业并不是都能满足不同商家的实际需要，因此，房地产开发商与商家的合作联合将是以后商业物业开发的趋势。 （十）二级城市成圈地新热点 二级城市成“圈地”新热点。在完成对国内以及省内一些重点城市的布点后，2003年，一些地级市蕴含的强大的消费能力以及当地政府对连锁业的重视，吸引了大批地产开发商的眼球，同时也吸引了省内大型连锁企业在抢占深圳、广州等大城市的同时，开始向佛山、中山、东莞等二级城市布点。 （十一）特色商业街异彩纷呈 随住宅市场的火爆而带动的对住宅底商的投资热情已有目共睹，为准确把握市场动态，使项目从众多项目中脱颖而出，各开发商均使出浑身解数以各种方式吸引投资者目光。 从以各种风格商业步行街要领炒作成功的