伊萨贝拉价值分析价格策略.ppt

伊萨贝拉价值分析及价格策略 三、项目SWOT分析 优势 A、优美水景 B、地块方正、规模较大 C、规划利好 D、市政设施已经启动，交通畅达 E、新兴置业区域 F、产品突破 劣势 A、周边原居民总体经济实力低 B、发展较落后，配套设施不成熟 机会点 A、高品质房子热销 B、拥有景观优势项目稀缺 C、现有市场产品构成有欠缺 D、周遍高校林立，西南交大就在旁边 威胁点 A、房地产发展较缓慢，置业观念有待引导 B、河面较窄,水景气势受到影响 C、周遍配套还有待进一步完善 交通 公共设施与商业配套成熟度 规划设计、景观、园林 楼盘品质 物业管理 户型 六、项目价值分析 修正参考项目: 1、西区花园 项目住宅部分价值修正 　　住宅价值分析小结： 　　　 住宅价值除项目地段价值外，同时受到园林景观、项目规划、配套设施、户型设计创新等方面的设计水平及投入力度而定。 在成都市场由于客户的消费习惯的原因，电梯房的价值被低估。随着客户对电梯房的逐步接受，电梯房的价值会逐步体现。 根据与参考项目的价值对比修正，项目参考基价区间为： 均价3600 /㎡ ～4200元/㎡　 　　　 项目商业部分价值 商业部分价值小结： 　 商业部分价值为： 纯社区商业步行街模式 ——整体均价 8000元/㎡ 主力店＋社区步行街模式 ——步行街商铺均价 9500～ 11000元/㎡ 商业价值说明 1、项目所在片区的社区临街商铺售价为6000元/㎡ ～7000元/㎡ 。　 2、由于本项目规模较大（共有单元约2000套）且周遍分布有大型小区、高等院校、成都市车管所等。客户群均为中高收如人群，社区消费力巨大，商业生存空间广。故商业部分价值应比周边社区商铺价格略高。 3、如项目采用主力店＋社区步行街商铺模式，由于主力店具有巨大的再造商圈及消费人流集聚效应，其对周边商业产生的附加值影响，将使本项目商业价值在纯街铺价值基础上再有20％～30的拉升 项目价值的整体实现有赖于分期兑现、低开高走的价格策略。 实现关键点：入市时间、实景呈现、周遍配套完善、口碑建立、市场成熟度 七、价格策略 结 语 本项目为待开发地块，可操作空间大，价值弹性空间也较大。 本价值分析与价格策略方案为动态理论分析方案，方案中项目价值的真正兑现，还受到市场走势、产品规划设计、项目策划定位、营销推广、资本运作条件等各方面因素的影响。执行将成为关键！ 本项目价值实现运作中需要注意几个问题： 项目策划定位、产品规划设计对项目总体价值的影响 价格定位、与销售率的关系问题 在营销推广等操作层面对项目售价、销售率的影响 资本运作、资金链运转方面对售价、销售进度影响 旺地发展顾问 文件5 一、前言 二、项目定位 三、项目SWOT分析 四、项目价值因素分析 五、市场发展趋势 六、项目价值分析 七、价格策略 目录 伊萨贝拉： 本项目为高尚人文宜居水景社区，包括住宅、社区商业两部分 我们认为： 项目细密准确的价值分析是项目价格制定的前提，保证在合理的时间范围内获得合理数量的利润。 一、前言 项目定位——成都西区高尚人文水景生活社区 高品质的人文水景尊贵生活，建立市场差异性竞争力。 以居家为主要功能，强调的是成都西区上风上水的高贵生活。 客户定位 周边各高校教职工工作人、成都高新区工作人员、政府机构公务员、高级企业管理、专业人士、外来定居投资人士。 二、 项目定位 四、项目价值因素分析 五、市场发展（供需）趋势 成都市近年来房地产市场发展数据 五、市场发展（供需）趋势 成都市近年来房地产市场发展数据 “ 十五 ” 时期成都商品住宅均价及增速 1649 1782 1908 2377 2854 20.1% 24.5% 7.1% 2.6% 8.0% 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 单位：元 / 平方米 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 25.0% 30.0% 住宅销售均价 住宅均价增速 成都市场运行势态良好，并处于一个上升的阶段 从2001年起销售面积和销售额都有较大幅度的增长。2005年销售面积为1213.57万平方米，销售总金额为395.18亿元. 虽然房地产市场出现持续强劲的增长，但经历了03年到04年、04年到05年的高速增长后，在国家新一轮宏观调控下，房地产价格增长幅度预计将有所放缓，市场趋于稳定，竞争形势日趋激烈。 五、市场发展（供需）趋势 1、参照楼盘分