中通时代豪园推广策划提案.doc

中通时代豪园 商业项目整合推广策划提案 广州市蓝光通达广告有限公司 2006-1-8 目录 一、聊城商业地产市场 二、主要竞争品牌分析 三、项目分析 1、我们对项目的理解 2、项目SWOT分析 3、项目定位 4、项目发展方向 四、推广策略 1、推广思路 2、推广核心点 3、整合推广策略 4、推广目标 5、阶段推广策略 五、媒体整合策略 1、推广组合 2、推广媒体 六、推广计划 1、推广时间段 2、阶段广告计划 七、广告创意表现 附件：平面表现 八、活动策略示例 九、对项目销售、招商及运营的参考建议 1、步行商业街成功的关键 2、销售建议参考 3、招商建议参考 4、商业运营建议参考 十、服务与收费 十一、附件 《全程广告推广服务内容》 一、聊城商业地产市场 1、聊城市近几年由于招商政策的放宽、招商力度的加大，整体市场经济发展迅速，尤其是商业市场发展。各个行业如雨后春笋般遍布聊城各处，商业氛围空前浓厚，为聊城新一轮的商业兴旺拉开了序幕。随着香江光彩大市场、昆仑超市、新东方广场、五星百货、新科技市场等大型商业的入驻，各街道两旁小商铺的兴起，聊城市的商业经济发展到达巅峰，一些大型商业的相继跟风进入，聊城市的整体商业已出现饱和现象。、根据调研分析表明，聊城市的商业已经呈现过剩现象，商品经营已过分饱和，许多商贸城已经建好多年，但是招商却迟迟不能到位，铺位空置率较高，资金回笼成为开发商的最大心病，影响了开发商的滚动发展。＼新东方广场占地6亩，总建筑面积110000㎡（其中，零售商业面积66000㎡），2003年裕隆地产完成开发建设＼引进山东济南人民商场五星百货温州丽人城江苏五星电器个主力店＼2004年元旦开业＼＼租金：15m20元/100m26000元/月＼经营情况较好＼集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、办公于一体，规划有百货公司、家具卖场，休闲娱乐广场，商务中心、品牌专营店等，＼商品价格：地下商场价格较低，地上商品比较昂贵＼位于聊城东城区，东起古运河，西至聊城东城墙，总投资约１０亿元，占地面积８００亩建筑面积5.8万平方米，性质为购物广场。＼主要建筑有威尼斯小镇、威尼斯花园、威尼斯大道和小城小吃一条街等，集旅游、商业、休闲于一体。＼整个工程将分３期开发＼＼步行街长度： 880米 层数：2、3层组合＼整体租赁状况：较差＼价格：3980元/m面积：50—1650m＼租金状况：7月份50m1000元/月12月份50m750—800元/月运营＼状况：没有好的品牌店入驻，整体运营情况较差＼＼＼商品价格：价格都较高，商品比较昂贵＼各层的经营情况：地下一层：生鲜、副食、蔬菜、百货、工艺品、药品 一层：黄金、珠宝、名表、精品百货、影像制品 二层：精品男装、皮鞋、箱包、衬衣、领带、饰品 三层：淑女装、女正装、女裤、内衣、男裤 四层：牛仔、羽绒、羊毛衫、内衣、羊绒制品 五层：体育器材、儿童用品、家居、运动服饰 六层：儿童娱乐天地、茶馆、咖啡厅、电玩 ＼＼＼＼＼北步行街＼长度：40—50米＼状况：住宅楼二层商铺＼经营范围：行销机构、网吧、装修公司电动车等＼经营状况：整体经营状况较差，整条街道白天较为冷落，基本看不到消费者，网吧和行销机构效益较好；晚上整条街道被地摊所占据，物业管理不到位。整体经营状况一般，行销机构经营状况不错，光顾的消费者较多，而电动车经营状况较差，已有几家电动车经营店面搬迁。＼面积范围：100——200m＼主力面积：120m左右＼租赁状况：出租率较低，空置率较高只有几家空铺，出租率较高，租赁情况较好＼租金状况：120m26000——7000元/年120m28000元/年左右＼资金回收状况：除经营状况较好的网吧、行销机构等可以获得收益，其他经营者都亏损多数电动车经营者经营状况都不是很好。大量的商家开始来聊城淘金，商业出现了前所未有的繁荣景象。聊城市的商业已经出现过剩的现象。商业经济已经由鼎盛时期转入稳定发展阶段，商业市场的运作难度逐渐加大，各行各业已经形成了稳定的专业市场，包括：服饰、家电、建材、蔬菜、装饰材料、餐饮、高科技等。圈的成熟化运作，使招商难度加大，若想在激烈的市场竞争中招商成功，必须定好位，找准切入点，方可出奇制胜。规划定位：间间沿街铺，户户店 投资定位：一家一铺，终身产权销售Unique?Selling?Proposition，即独特销售主张——引导进入+入住商户的感染力 ＼卖场包装——售楼处的亲和力＋投资氛围 ＼新闻导向——新闻可信度 ＼媒介推广——信息和概念的传递＋投资教育 ＼活动热点——SP活动＋城市关注度 ＼外卖场推广——把销售信息再次向外传递 ＼客户链——有效客户的自主传播+滚动发展 推广目标 ＼支持招商与销售工作，完成销售目标 ＼渲染气氛，营造商业氛围 ＼教育投资者，引导城市新型商业的发展 ＼品牌塑造，为商业经营铺垫 阶