物业管理与招投标制度.doc

第 一 章 物业管理与招投标制度 招标与投标是伴随社会经济的发展而产生并不断发展的高级的、有组织的、规范的交易运作方式，在国际上已经运用一二百年。它是一种引入竞争机制、适用范围极为广泛的市场行为，被广泛运用于当今强调竞争与效率的世界经济活动中。在中国，物业管理领域开展招投标则是近几年的事情，其目的是在愈益快速发展的物业管理领域引入市场竞争机制，以通过加快物业管理市场化，提高物业管理行业的管理服务水平，改善物业管理行业的整体效益和面貌。本章从对物业管理几个基本概念的解释入手，在概述招投标知识的基础上，讨论了招投标对中国物业管理发展的意义。 第一节 物业管理基本概念释义 一、物业 物业英文译为 Real Estate 或 Real Property。它是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住用途的屋宇以及与之相配套的设备、市政、公用设施，屋宇所在的建筑地块与附属的场地、庭院等。物业的定义规定了物业的内涵所包含的三个要求：（1）已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇；（2）与这些屋宇相配套的设备和市政及公用设施；（3）屋宇的建筑（包括内部的各项设施）和相邻的场地、庭院、停车场、小区内的非主干交通道路。物业是一个具有弹性的概念，可以根据区域空间、所有权属等作相对划分。如根据用途，物业可以分为：住宅公寓（小区）、写字楼、商铺、酒店旅馆、娱乐场所、金融大厦、工业厂房、停车场、车站、码头、仓库以及文化馆、影剧院、体育场、学校、医院等。而且，物业具有位置固定、不可移动的自然属性，所以通常又被称为不动产。就其根本性质而言，物业又只是房地产业进入消费领域的房地产商品，是房地产业在消费领域的延伸。 二、物业管理 物业管理是房地产综合开发的派生产物，它作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续与完善，是一种综合性经营服务方式。有广义和狭义之分，通常所讲的物业管理，是一种狭义范围内的物业管理，即对房地产的管理。它是指物业管理经营人受物业业主或使用人的委托，按照国家法律规定，依照合同和契约，遵守行业标准，对已竣工验收并投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地运用现代化的管理方式和先进的维修养护技术，以经济手段进行管理。同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理，并且向住户使用人提供多方面的综合性服务，以创造一个良好的社会环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能够保值甚至增值。其中，物业管理经营人是指从事物业管理的企业或组织；其管理的对象是完整的物业，服务的对象是人（即物业的业主和非业主的使用人，包括同住人、承租人和实际使用物业的其他人）。 物业管理首先产生于19世纪60年代的英国，到现在已有一百多年的发展历史。它对应的英文为“Property Management”。在中国，物业管理是伴随房地产业的发展与国家的改革开放而产生并发展起来的。20世纪80年代，在中国改革开放的前沿阵地——深圳和广州，首先出现了借鉴中国香港经验、大胆探索、不断创新的现代物业管理行业。中国（大陆）最早成立的专业化物业管理组织机构为深圳市物业管理公司，该公司成立于1981年3月10日，它的成立是中国新型房地产管理模式诞生的标志，意味着中国的房地产管理从此发生了划时代的变化①。 三、业主和业主委员会 一般地，业主是指物业的所有权人②。 业主委员会是由业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求并监督物业管理企业行为的一个具有法人地位和相应权利义务的业主团体组织。 通常某个物业管理区域内，具备如下情况之一时，所在地的区、县房地产管理部门应当会同发展商或其合法代表组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会： （1）公有住宅出售建筑面积达到30%以上； （2）新建商品住宅出售建筑面积达到50%以上； （3）住宅出售已满2年。 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，持下列文件向所在地的区、县房地产管理部门办理登记： （1）成立业主委员会登记申请书； （2）业主委员会委员名单； （3）业主委员会章程。 业主委员会是代表全体业主行使权利的机构，它对物业管理的健康发展有着重要的意义。 四、物业管理企业（公司） 物业管理企业（公司）是依照委托管理的契约，按照法律和业主的意图，受托对物业实施专业化管理和经营，并向用户提供全方位、多层次有偿服务为主要经营活动，风险与利益一致，以经营为目的，能独立承担民事责任，依法成立的经济实体。某一物业管理企业（公司）的机构设置及组成与其管理房产的规模、服务标准、质量是紧密相 连的。 一般地，物业管理企业（公司）有三个基本特征：（1）是以盈利为目的的经济组织；（2）是依法登记注册的企业法人；（3）是以受托对物业实施管理及向用户提