金阳易诚国际营销策划提案报告.doc

第一部分 我们面临的营销环境 区域环境研究 （一）区域经济研究 1、人口特征 2005年末，沙坪坝区常住人口85.5万人，约80%的人在东部主城区，20%的人生活在西部农村。区拥有全市近40%的大专院校和名校名中，有10-20万受教育程度较高的高等学校师生。全市11068元全社会完成固定资产投资108.1亿元，比上年增长27.3%。 数据来源：重庆市国土房管局 沙坪坝区土地交易宗数为27宗，单宗土地交易平均面积约75亩，可以看出沙坪坝区未来房地产市场普遍以中小楼盘为主。 2、房地产投资趋势分析 数据来源：重庆市国土房管局 近年来沙坪坝区房地产投资量相对较低，同南岸、渝北区等热点区域相比，房地产投资较不活跃。 3、商品房销售统计分析 主城各区商品房批租预售面积对比分析 重庆主城区商品房批租预售面积对比列表 单位：万㎡ 区 域 2002年 2003年 2004年 2005年 各区域历年供应所占比重 渝中区 54.65 58.83 63.32 112.71 7% 江北区 113.61 105.65 250.46 132.19 15% 南岸区 101.85 105.74 122.56 70.32 10% 沙坪坝区 61.01 103.25 91.07 104.96 9% 九龙坡区 64.21 101.21 107.02 107.23 9% 大渡口区 25.51 58.19 30.86 68.3 5% 高新区 21.71 50.13 90.55 98.78 6% 经开区 22.72 42.21 99.43 101.08 7% 北部高新区 0 43.27 99.82 75.24 5% 北部经开区 0 0 34.86 47.43 2% 渝北区 111.58 244.36 292.03 346.27 25% 数据来源：重庆市国土房管局； 2005年，沙坪坝区市场供给超过100万m2，同其它热点区域较为接近。 销售面积比与批租预售量分析： 沙坪坝区销售面积比与批租预售量走势表 单位：万㎡ 沙坪坝区 2002年 2003年 2004年 2005年 合计 批租预售量 61.01 103.25 91.07 104.96 455.33 销售面积 99.85 118.95 111.58 73.11 403.49 销售面积——批租预售比值 1.64 1.15 1.23 0.70 0.89 主城区销售面积比与批租预售量 单位：万㎡ 主城区 2002年 2003年 2004年 2005年 合计 批租预售量 576.85 912.84 1281.98 1264.51 4036.18 销售面积 724.44 1017.08 1037.82 1302.19 4081.53 销售面积—批租预售比值 1.26 1.11 0.81 1.03 1.01 数据来源：重庆市国土房管局 自2005年始，沙坪坝区销售面积低于批租预售面积。同期主城区供需比例趋于平衡。 4、商品房成交价格走势分析 数据来源：重庆市国土房管局 2005年沙坪坝区商品房均价涨幅较大，并超过主城区住宅价格，每平方米（建筑面积）高于主城价格218元。 分析小结： 目前沙坪坝区总体开发水平较低，并影响了区域房地产市场的发展； 沙坪坝区的供给量较大，且单盘规模较为相近，在中档水平上竞争较为激烈。 二、区位分析 （一）诞生 凤天路最早形成于1997年左右，北起天马路，南接西物市场，通往凤鸣山。区域定位为沙区行政中心及居住区。较有影响的大型专业市场。2000年底武城、升伟、协信集团等先后进2002年3月18日，五家开发企业正式宣布凤天联盟成立。该联盟秉承统一规划、统一经营、统一推广的思路，将凤天路一带推上了一个历史新高。凤天音乐大道沙区第二商业中心升伟新时空期凤天美食休闲大道，将  (四)板块竞争对比分析 因素区域 配套情况 价格水平 产品面积 形象档次 交通情况 凤天路 基本生活配套不足 特色配套优越 中 市场主流产品，产品逐步走向紧凑 佳 公交线路少， 车行便捷 天星桥 中低档次配套成熟 中高 紧凑型产品为主 较差 公交线路多， 车行缓慢 杨公桥 基本配套较成熟 中高 市场主流产品，产品逐步走向紧凑 一般，未来逐步改善 公共及车行交通相对便捷 滨江路 不成熟 高 舒适型产品为主，有一定紧凑型物业 较差，未来改善迅速 公交线路很少， 车行便捷 分析小结： 与竞争片区相比，项目所在的凤天路片区虽配套并不完善，但区域形象好，在舒适度和便利度之间达到了较佳的平衡。 四、个盘竞争分析 (一)区域周边在售项目分析 基本资料 项目名称 总占地 总体量 容积率 建筑形态 开盘时间