顺驰湖畔天城可行性研究报告.doc

目录 前言 第一部分 绪论 第二部分 整体分析及策略 概述1.1 湖畔天城营销策划的目的 1.2 湖畔天城营销策划的主要依据 1.2.1 苏州市场调查报告 1.3 湖畔天城营销策划的工作步骤 1.3.1 分析苏州市场调查报告 1.3.2 产品建议书 湖畔天城项目概述 2.1 项目提出的背景 2.1.1开发商简介 2.1.2园区概述 2.1.3 政府重要政策及城市化建设 2.1.4苏州、园区第一季度宏观经济喜人 2．2项目地理位置 2.2.1地理位置 2.2.2园区市政规划 2.2.3园区配套设施 2.3项目类型及拟投资规模 2.4项目的SWOT分析 项目投资决策阶段的营销工作 3.1 市场调查分析 3.1.1 2、3月份国有土地使用权挂情况结果 3.1.2园区政府的财政政策 3.1.3苏州房地产市场的分析 3.2本案的竞争物业分析 3．3苏州市第一季度各区楼盘市场调查分析 3.3.1 2004年苏州市区商品房统计信息 3.3.2 2004年苏州园区主要楼盘基本情况简表 3.4市场细分 3.5目标消费者分析及营销建议 3.6目标市场的选择及定位 项目实施阶段的营销工作 4.1营销计划 4.1.1 营销计划 4.1.2 销售方式 4.1.3 销售价格 4.2湖畔天城产品策略 4.3价格策略 4.4促销策略 4.5广告策略 4.6物业管理与售后服务建议 第五章 结论 前言 本设计是以苏州湖畔天城项目为研究对象，正文分为二部分，第一部分为概述，其中主要介绍的是顺驰湖畔天城营销策划的目的、主要依据以及工作步骤；第二部分为顺驰湖畔天城营销策划的主要内容，主要包括湖畔天城项目概述、项目投资决策阶段的营销工作和项目实施阶段的营销工作三部分内容。湖畔天城项目概述主要介绍了项目提出的背景，项目地理位置和项目类型及拟投资规模；项目投资决策阶段的营销工作主要叙述了市场调查分析，市场细分以及目标市场的选择；项目实施阶段的营销工作主要介绍了湖畔天城产品策略，销售计划（包括销售售方式，销售价格以及经济评价），价格策略，促销策略，物业管理与售后服务建议。 顺弛·湖畔天城营销策划 第一部分 绪论 顺驰·湖畔天城坐落在苏州工业园区二区中心，占地16.4万平方米，总建筑面积29.3万平方米。 F城、文化水廊一条街等一流的生活、商业、文化娱乐设施，是按照完全的人车分流、豪华会所、欧式和意式小花园以及活水系统等现代居住概念构建的一幅绝无仅有的作品，是传统文化与现代文明完美结合的典范之作。 在满足大环境的完备性的情况下，更加注重社区内的环境对居住者感受的营造。在这里，建筑被赋予新的意义，它们是生动的有个性的；在这里，水是灵动的，多变的，与建筑和谐融为一体；在这里，绿色，从草地、低矮灌木到高大乔木，通过层次的变化来营造都市中的森林…… 顺驰·湖畔天城——人居环境新坐标。 概述 1.1 湖畔天城营销策划的目的 1.湖畔天城项目策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产项目策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现偏差。 2.湖畔天城项目策划能使湖畔天城项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”感慨。在这种情况下，房地产项目策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争力，赢得主动地位。 3.能有效地整合湖畔天城项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产项目策划还没参与前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产项目策划参与到各种资源中去，理请它们的关系，分析它们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。 4.房地产项目策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。 1.2 湖畔天城营销策划的主要依据 1.2.1 苏州市场调查报告 1 .大势背景调查 （1） 苏州市总体概况 区政划分：苏州市为江苏省直辖市，现辖5市8区，即常熟市、张家港市、昆山市、太仓市、吴江市和园区、新区、吴中区、相城区、平江区、沧浪区、金闾区和虎丘区。总面积8488平方公里2000年末，全市总人口为578.17万人，人口自然增长率为0.58‰，市区人口110.79万人，比上年增加1.42万人；全市农业人口331.83万人，非农业人口246.34万人。最近20年，随