业主自治 新规定.ppt

九、筹备组人员构成 1、由业主代表;建设单位代表;街道办事处、乡镇人民政府代表;居民委员会代表组成 ； 2、人数应为单数； 3、业主代表人数不低于一半； 4、组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任； 5、业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐产生。 6、成员名单以书面形式在物业管理区域内公告 7、业主有异议，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决  十、筹备组职责 1、确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积； 2、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； 3、草拟管理规约、业主大会议事规则；首次业主大会会议表决规则； 5、制定候选人产生办法，确定候选人名单； 6、制定选举办法； 7、其他准备工作。 建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。 十一、 业主大会表决权数计算规则 两类表决事项：过半数；过三分之二； 计算原则：面积+人数，缺一不可；面积过但人数不过为不过；人数过但面积不过为不过； 业主人数计算：开发商算一人、一室多人算一人，多室一人算一人。 建筑面积计算顺序：登记簿面积、产权证面积、测绘面积、合同面积 。共有建筑面积？ 未参与表决的业主处理：其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定 车位、摊位：在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积 十二、业主身份资格确认标准 房屋所有权人 产权证、法律文书、人民政府的决定、合法建造 购房合同+交付（合法占有） 交付≠入住 自然人、单位、开发商 二手房买卖业主身份确认：产权登记、交付 十三、管理规约应当规定的事项 　　（一）物业的使用、维护、管理；　　（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；　　（三）物业共用部分的经营与收益分配；　　（四）业主共同利益的维护；　　（五）业主共同管理权的行使；　　（六）业主应尽的义务；　　（七）违反管理规约应当承担的责任。 十四、需业主大会决定的事项 　　（一）制定和修改业主大会议事规则；　　（二）制定和修改管理规约；　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；　　（四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；　　（五）选聘和解聘物业服务企业；（续聘）　　（六）筹集和使用专项维修资金；　　（七）改建、重建建筑物及其附属设施；　　（八）改变共有部分的用途；　　（九）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；　　（十）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。（作原告诉讼） 十五、业主大会议事规则应当规定事项 　　（一）业主大会名称及相应的物业管理区域；　　（二）业主委员会的职责；　　（三）业主委员会议事规则；　　（四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；　　（五）业主投票权数的确定方法；　　（六）业主代表的产生方式；　　（七）业主大会会议的表决程序；　　（八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；　　（九）业主委员会换届程序、补选办法等；　　（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；　　（十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。 十六、业主共同管理权限制条款 业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中规定限制条款： 1、业主拒付物业服务费 2、不缴存专项维修资金 3、实施其他损害业主共同权益行为 限制合理性： 限制的形式 ： 十七、业主委员会一般规定 由5至11人单数组成 ； 应当是业主本人 ； 每届任期不超过5年，可连选连任 ； 同等表决权 ：一人一票； 备案：区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续？ 诉讼主体资格： 十八、业主委员会职责 　　（一）执行业主大会的决定和决议；　　（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；　　（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；　　（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；　　（五）监督管理规约的实施；　　（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；　　（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；　　（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；　　（九）业主大会赋予的其他职责。 十九、业主委员会应公布的情况和资料 　　（一）管理规约、业主大会议事规则；　　（二）业主大会和业主委员会的决定；　　（三）物业服务合同；　　（四）专项维修资金的筹集、使用情况；　　（五）物业共有部分的使用和收益情况；　　（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况；