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资源学院2006年硕士论文答辩会 答辩人：叶 涛 导 师：史培军 教授 2006年4月27日 深圳经济特区土地政策变化及其对土地利用效率与经济效益的影响研究 答 辩 人：叶　涛 指导教师：史培军　教授 学科专业：土地资源管理 2006年4月　 内容提要 概述 深圳经济特区土地政策沿革 深圳经济特区土地利用效率与经济效益分析 土地政策变化对土地利用效率与经济效益的影响分析 结论与讨论 一、概述 研究背景及意义 土地资源的重要性、有限性与其供给上的稀缺性，客观地要求人们经济地使用土地。 我国是一个土地资源总量相对丰富而人均占有量非常稀少的国家。土地资源是制约我国经济社会发展可持续性的重要因素。 作为国家政策，土地政策与管理体制是影响土地利用效率与效益的关键问题。 对现行的土地政策体系所造成的影响进行深入分析，对进行合理、高效的土地资源开发与利用，走上资源节约－环境友好型的发展道路，有着极为重要的意义。 土地政策 土地政策从组成上讲包括法律、法规、措施、办法和指南，其目的是为人们开发和利用土地资源提供行为的准则。 依据土地政策的功能，可以将土地政策划分为土地产权政策、土地经济政策和土地利用规划政策三类。 关于中国的土地政策的研究，主要集中在 中国土地政策体系本身及其沿革的历史 中国土地政策对公平与效率、经济发展以及生态环境造成的影响 土地利用效率 利用效率的实质是“物尽其用”的程度。土地利用效率则是土地资源在时间、空间、数量以及强度上被利用的程度。 土地利用效率的计算方法 单位人口增量对应的土地需求量 土地在经济增长中的贡献率或平均边际产出 农业用地 土地利用率、土地垦殖率、耕地复种指数等 城市用地 土地利用系数和建筑容积率 土地利用效益 土地利用效益指单位面积土地在区域发展的社会、经济、生态与环境等方面所实现的物质产出或有效成果 。 经济效益：土地开发利用过程中所获得的纯利润。常用单位面积土地上的经济产出来表示。 实物法：单位面积土地上某种产品的产量 价值法：地均GDP（单位面积上的国民生产总值） 社会效益：土地生产产品对社会需要的满足程度。 地均人口负荷、粮食自给率、建成区公共设施用地比例、建成区交通用地面积比例 生态与环境效益：土地开发利用对维护生态环境质量做出的贡献。 建成区绿地比例、景观聚集度、景观破碎度 单位面积工业用地污染物排放量、单位面积建成区生活垃圾产生量、单位面积耕地化肥施用量以及单位面积耕地农药施用量 土地政策影响的研究方法 定性分析方法 主要指通过比照阶段性的社会经济要素的变化与同时期的政策或经济因素的变化，从而得出政策的影响机制 统计分析法 代理变量（Proxy Variable）法 工具变量（Implement Variable）法 模型分析法 土地利用模型法 系统动力学模型法 二、深圳经济特区　　土地政策沿革 1. 深圳经济特区土地产权制度沿革 由于位置的固定性，土地交易的实质是附着在地块上的权利的交易。 价格机制运行的前提是交易人必须对所要交换的物品有明晰和专一的可以自由转让的产权。 在市场交易费不为零的现实世界里，不同的权利界定会带来不同效率的资源配置（Coase Theorem）。 清晰的土地产权结构与合理的土地产权制度是土地资源合理、高效流转的关键。 1982年－1987年 土地有偿使用，土地使用权不能转让。 1988年－1993年 国有土地实行有偿使用和转让制度。 1994年至今　　特区土地产权制度不断完善的阶段。 2. 深圳经济特区地租、地价体系沿革 地租与地价是土地经济政策中的重要组成部分。 地租的形式影响着土地所有权在经济上实现的方式，地租的大小关系着出让土地使用权门槛的高低； 地价是市场机制发挥作用配置土地资源的杠杆，地价的市场化程度影响着配置效率的高低。 特区地租体系沿革 1982－1987年　　地租雏形 特区政府采用土地入股、土地投资以及征收土地使用费（地租雏形）等三种形式体现土地资源及资本的价值。 1987－1990年　　批租制 市政府通过协议、招标或拍卖的形式，一次性向土地受让人收缴土地使用权出让金（地租）的制度。 1990年至今　　年租+批租混合制 深圳市在收取批租的基础之上，对不同类别、不同等级的土地按年分别收取土地使用费。 特区地价体系沿革 1982－1987年期间，一次性征收“土地使用费”。 “土地价格”多以协商的形式形成，性质上都属于协议价格。 1987年起，深圳市土地一级市场的地价包括协议、招标与拍卖三种价格形式。 2001年，深圳市政府宣布废止协议地价，协议出让土地全部按照市国土资源与房产管理局测定的市场地价收取地租，并按规定征收土地开发费与市政配套设施金。 2002年起，深圳市的地