房价运行规律、需求爆发与房地产调控.ppt

2.4 结论 综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以，西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣，要调控房价还得有一些独到的手段和措施。 3 房地产“泡沫”的含义及其判定 3.1 什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？ ●“泡沫”就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格。 ● “房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础)不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。 ●住宅需求 直接消费需求 理财(投资)需求 长期的出租用需求、 相机行事的混合需求 短期的投机需求 真实的需求 投机需求 ●真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的——可根据存量房产换手时间的长短来分离、近似统计这一部分需求。 ●由直接的消费需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”。所以，在这个问题上，简单地谈理财需求（投资需求）过大导致了“房地产泡沫”是不科学的。 ●对房地产市场总体上是否存在“泡沫”的判断，厉以宁是对的，吴敬琏是不对的（他最近尽管出言谨慎，但“非理性繁荣”、“出现了泡沫……的理论根据是对的”等意味着已经明确表态）；聂梅生的判断是对的，谢国忠、易宪容的判断是不对的。 ●如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有房地产市场上“投机者”都抓起来，房价还是会涨的。 3.2究竟该如何判断市场上有无“泡沫”？ ●认为中国存在房地产“泡沫”一方的普遍的依据 （1）中国的房地产业以远超过10%的高发展速度持续增长5年后，按照其固有周期必然调整，但未调整（由于其它因素影响这个上升阶段延长了，房地产周期的特殊性——指数波动，非价格波动）； （2）房地产价格一路飙升，导致房价收入比超出可接受范围。房价收入比的合理水平是3～6∶1，但各地远高于这个数字； （3）把住宅作为投资品。保守估计已有20%以上的购房者是出于投资或者投机目的。 （4）租金售价比超过国际标准（房屋每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值，国际成熟市场经济国家1：200）； （5）房地产贷款超常增长。 （6）空置率很高。 （7）炒卖地皮现象明显。 注：以上判断依据基本都不科学 3.3 京、沪两市的简单比较与原因分析 ●概况 北京理财性投资相对于人口规模庞大（2007年末1633万）、外来和流动人口比例很高（外来人口约540万，约占33％）、收入水平也比较高的这样一个政治、文化、科教中心来说，比例不高，仅占约17～20％。上海在人口规模（ 2007年末1858万）、外来和流动人口比例（外来人口约479万左右，约占26％）、收入水平上与北京差别不大，但在政治、文化、科教领域的影响力上还是明显处于弱势的。不过上海的理财性投资需求明显大于北京（据《解放日报》抽样调查：上海有26.55%的购房者是出于投资动机购房的。据业内人士估计：实际数值是40%左右），其中短期的投机需求和相机行事的混合需求所占比例很高。 ●最科学、最简单的判断方式 理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，就是有泡沫了。 ●成因解释 其一，外资的影响。 其二，区域文化的影响。 北京的住房是很容易租出去的，且出租收益率与利息率大体相当，甚至略高于利息率。所以，北京房市尽管价格水平较高，但总体上看还是健康的，有真实的需求作为支撑。上海基于房价来看出租收入，显然出租收入偏低，明显抵不了利息支出。 北京、上海两市存量房产规模大体相当，但2003、2004、2005、2006、2007年北京二手房仅成交约2.1万、3.9万、7.0万、7.6万、8.6万套，换手率很低，交易稳定；而上海2003年成交了23万套，2004年成交了33万套，换手频繁，表明投机活动明显。2005年5月七部委政策出台后，上海市场出现了明显的抛盘，也印证了这一点。2007年上海二手房成交18.5万套。 3.4 “七最”——北京市场的特殊消费力量 上海和杭州确实有很明显的泡沫成份，但北京不同，是真实、巨大的需求导致了较高的房价水平。除导致中国较高房价