金色海岸营销策划报告.doc

金色海岸营销策划报告 开 篇 语 一、透视房地产策划 房地产策划（营销）精辟概括：“现代营销管理”在房地产开发中的运用。 现代营销管理的核心：满足顾客需要 现代营销管理核心理念延展：充分利用公司内外资源，开发满足顾客需要的产品（表象需求与潜在需求等），给予客户最大“让渡价值”，最终达成客户对产品、公司的忠诚度，保证公司的永续经营、创造公司至高品牌价值、无形资产。 本项目营销难点及应对 高价位及市场容量问题 1-1本项目较高价位不仅有诸多个性鲜明的独特卖点（智能、个性化户内空间）作支撑；更有一环紧扣一环的营销策略做配合。最终营造出的将是物超所值的形象。 1-2处于金字塔顶端的城市居民至少占总居民数的2%——5%，以遂宁最低2%计，亦有6000千余人，这部分居民远大于本项目供给（并且此数还未记临界层次居民）。 1-3本项目诸多理念在遂宁尚属首次出现，产品品质远胜现有楼盘，加之得力的宣传、引导，此开发量较易消化。 地段劣势 本项目地段劣势主要体现在以下几个方面： 2-1生活配套欠齐全 应对：由于本项目规模较大，自身配套建设较完善；加之项目建成后，必会吸引部分商贩入住。生活配套迎刃而解。 2-2交通较不便利 应对：项目一旦完工，各路中巴自然便被吸引过来；加之各家属楼已陆续在建，这标志着交通问题将得到解决；本项目将在小区旁申请设立一交通车站。则交通问题自然解决。 2-3教育配套较差 应对：在小区会所设置阅览室，增加书香气息；小区幼儿园，解决了最基本教育问题；实验中学距小区甚近，本项目对其稍加包装，则足以匹配小区身份；对于上小学之学生，本项目可利用购房直通车接送，或与其它学校联姻，身份感更不一样。 本项目营销核心策略 本项目品质虽高，但同时又价值不菲；则于目前尚缺乏高品质楼盘供应，因此客户对高品质楼无概念，对性价比无概念；同时本项目地段劣势是一难点。基本这些因素，同时考虑到开发商品牌的建立，本项目将采用四段式营销策略； 点火期： 1-1通过政府出面，化地段劣势为优势。 1-2通过其它大城市经典楼盘居家理念介绍，让客户清晰认识到什么样的住宅才是适合居住。 加热期 通过项目各方面卖点全面展示，吸引客户关注，让客户为本小区而激动，燃烧起客户消费欲望。 沸腾期 通过各类宣传活动造势，再加上卖点的进一步深挖、细诉，达至良好销售业绩。 升华期 以“人性关怀”为主题，以各类业主活动为载体，体现小区居家内涵，铸造小区及公司品牌形象，积累无形资产。 说 明 本项目为总体营销策划报告，主要为指导小区整体推广。各具体执行方案将在相应工作执行半月前另行提供。 建议贵司与我司尽快就总体推广思路及主要推广活动、宣传方式确定相应方案，以保证正式推广期的有序性、完整性。 第一章 遂宁市经济形势分析 指 标 2001年 2002年 GDP（万元） 1293700 1406200 8.7% 4505 5115 13.54% 第一产业增价值 421746 458421 8.2% 第二产业增价值 440802 468265 6.23% 第三产业增价值 431152 479514 11.22% 社会消费品零售总额 1022000 1110898 11.5% 遂宁市2002年国内生产总值比上年增长8.7%；比四川省的增长7.5%高出1.2个百分点。 2002年，遂宁市国内生产总值中，第二产业所占比重为33.3%，第三产业所占比重为34.1%，已逐步形成了第二、三产业为主，第一、二、三产业协调发展的经济格局。 二、居民购买力分析： 1、储蓄： 2002年遂宁市城乡居民储蓄存款余额由2001年的869708万元增至981158万元，增幅达12.82%，居民的潜在购买力有所增强。 2、工资水平： 2002年遂宁市在岗职工年平均工资7685元，并且仍与经济增长相当的速度稳步递增，城市居民的实际购买力在稳步增强。 三、区域概况： 1、人口：遂宁市人口总数373.17万人，其中市中区143.18万，射洪103.47万，大英51.74万，蓬溪74.77万人。 2、四川中部中心城市，辐射区域广。 1、在西部大开发的大好形势下，四川省将把遂宁市规划为四川省的区域性城市，遂宁市将会得到更多的政府支持。 2、随着成南高速、遂合高速的开通，遂渝铁路的开工建设，遂宁市将成为成渝两地的交通，中心城市，随之带动一方经济发展。 1、遂宁市目前经济增长势头较好，经济发展前景明朗，能在一定程度上增强潜在客户的消费信心，促使现有购买力较强的客户较为乐观的消费和以后有购买能力的消费者增强超前消费的信心。 2、遂宁市整体经济的发展促使其城市