项目定位与设计策划管理规程.docVIP

HT-SJ-01 项目定位与设计策划管理规程 施行日期 2010年月日 解释机构 总经理办公会 主控部门 规划设计部 上一环节文件 下一环节文件 子流程名称 HT-PI-02项目拓展及投资论证管理流程 HT-TZ-04项目启动管理流程 HT-MB-01项目目标管理办法 　　　（限额设计） HT-SJ-02设计委托管理办法 LC01项目定位和产品策划流程 LC02设计委托书编审流程 修订记录 日 期 修改内容 修改人 审核人 批准人 一、流程概述及流程要素表 目的或期望 为了确保项目定位满足公司产品战略和市场竞争要求，通过科学、审慎地分析，并综合考虑和平衡影响产品定位的各专业意见，确定项目的整体定位（包括市场定位、客户定位、产品定位等），并输出设计策划结论，以指导下一阶段的概念设计、营销推广整体思路等工作。 依　据 公司战略规划 项目可行性研究报告 项目投资策划书 适用范围 本办法适用于公司所有新获取项目的项目定位和设计策划管理。 管理理念 项目定位要符合公司战略规划； 设计策划要基于项目的整体定位，要符合公司的产品设计导则、设计标准； 项目定位和设计策划应综合考虑和平衡各专业意见，并可委托专业策划机构协助； 项目定位和设计策划书应经项目负责人签认，项目定位一经确定，项目负责人不得以任何理由推诿责任。 术语解释 【项目定位】：是根据项目本身所具有的属性和特点，确定项目针对的目标消费群体、市场迎合点以及产品风格等，并考虑产品的市场差异性和引导性。 【设计策划】是在明确项目定位的基础上，按照市场需求对多种产品方案进行测算比较，并提出产品的最优配置建议，一般需要包括场地分析、楼型配比、规划排布、单体布局（非必需）等。 职责分工与工作接口关系 公司 总经理 组织召开专题会议，批准《设计策划书》。 分管领导 指导规划设计部做好项目定位和设计策划工作，审核《设计策划书》。 规划设计部 负责项目定位和设计策划工作，编报《设计策划书》； 负责专业策划机构的选择和委托。 相关部门 投资策划部、营销管理部等相关部门参与项目定位和设计策划工作。 项目公司 配合（主责部门是经营开发部）公司规划设计部的工作。 关键节点（注意事项）与相关KPI指标或奖惩措施 关键节点 （注意事项） 1.投资论证会后，规划设计部要尽快启动项目定位和设计策划工作。 2.项目定位和设计策划工作应纳入《设计工作计划》，并进行绩效考核。 3.选择和委托专业策划机构期间，不应影响项目定位和设计策划的内部自行工作，更不可完全依靠专业策划机构独立完成。 KPI指标或奖惩措施 公司 项目公司 岗位 1.项目定位的准确性 2.项目定位和设计策划工作的及时性、有效性 配合工作的有效性（周边绩效） 设计策划书是否满足规定要求 流程输入、输出和作业模板 流程输入、输出 输入 输出 1.项目可行性研究报告 2. 项目投资策划书 设计策划书 作业模板 设计策划书模板 二、流程图示 三、工作程序 1.项目定位及设计策划工作启动 1.1 新项目取得后即行启动项目定位及设计策划工作，并将此工作纳入新项目启动工作内容之一。 1.2 规划设计部应根据公司战略规划和《项目可行性研究报告》、《项目投资策划书》的主要结论，并结合产品设计导则，以及产品标准化研究成果，拟定阶段性工作计划，并按审批、备案后的工作计划落实相关工作。 1.3 如果项目属于某一产品系列，项目定位及设计策划应满足“产品设计标准”的要求。 2.项目定位 2.1 项目定位是指项目的整体定位，包括项目的市场定位、客户定位、产品定位、成本控制目标等。 2.2 项目定位应以有利于实现项目投资价值最大化为目的。 2.3 规划设计部应首先提出不同定位组合下的多种定位方案供会议评审。 ３.项目定位与策划报告 3.1 项目定位基本确定后，规划设计部负责编制《项目定位及策划报告》。报告内容要点包括： （1）宏观市场分析（经济环境、政策环境、市场预测等）； （2）区域市场分析（区域环境、人文配套、周边竞品、项目SWOT分析）； （3）客户群体分析（客户群类别细分、购房动机分析、价格承受能力）； （4）项目定位（市场定位描述、目标客户群体描述、）； （5）产品策划（整体规划建议、外观设计建议、户型设计建议、配套设施建议、装修档次建议、配套服务建议、物业管理建议；必选内容包括-产地分析/密度指标分析、楼型配比规划方案、规划强排方案、单体布局）； （六）项目开发方案及项目开发节奏； （七）营销卖点提炼。 3.2 项目定位及策划报告审批： （1）规划设计部组织拟订《项目定位及产品策划报告》，相关部门给予专业配