中原地产北京市丽泽路项目市场研究及产品调整建议.docVIP

丽泽路项目市场研究及产品调整建议 1前言 2.确定住宅研究区域 2.1区域界定说明 2.2调查样本选取 3产品供应特征分析 4产品特征分析 4.1建筑形式分析 4.2户型分析 4.3设备设施及装修标准分析 4.5配套分析 5产品价格特征分析 5.1整体销售均价分析 5.2各户型销售单价总价分析 5.3销售状况分析 6客群特征分析 7项目市场定位及产品调整建议 7.1项目SWOT矩阵分析 7.2项目市场定位方向 7.3项目产品设计调整建议 1前言 本项目市场研究部分将对项目所在区域的住宅市场现状进行科学的调研，并对相关数据、信息进行重点分析和总结，以便依据市场客观需求对本项目进行产品客群、产品价格、产品主题概念的定位打下坚实基础。 2.确定住宅研究区域 2.1区域界定说明 区域内目前在售房地产项目较少，对本案均存在较强的参考意义，因此本次市场研究样本除选取周边在售项目作为考查研究对象。 2.2调查样本选取 图表：样本项目统计表 项目名称 发展商 地理位置 顺驰蓝调国际 北京顺驰置地丰润房地产开发有限公司 丰台区西二环菜户营桥西北角莲花 北京金泰房地产开发有限责任公司 丰台区西二环菜户营桥西北角 北京市东兴联房地产开发有限责任公司 丰台区菜户营西南侧 北京市天叶房地产开发公司 宣武区广安门外大街北侧(百万庄园后) 北京中联亚房地产开发公司 宣武区马连道10号院(马连道家乐福超市东马路对面) 北京城乡中昊房地产开发有限公司 宣武区鸭子桥路21号(白纸坊桥西100米) 北京玉亭房地产开发有限公司 丰台区玉泉营环岛东南 北京昊辰房地产开发有限公司 丰台区右安门外建安里9号院 随着丽泽商务区的进一步完善，丰台区中心的地产价值将得到极大提升。与花乡万年花城一枝独秀不同，多以小体量项目为主。 规模（平方米） 项目类别 顺驰蓝调国际 220000 公寓 金泰城丽湾 220000 住宅、写字楼、SOHO 270000 普通住宅 茶贸国际中心 133000 商住 考拉社区 61703 普通住宅 万年花城 2000000 住宅、商业、写字楼 右安雅邻 26557.01 普通住宅 优筑 191900 普通住宅 资料来源：北京搜房网 4产品特征分析 4.1建筑形式分析 样本项目的建筑形式以板塔结合和塔楼为主； 立面风格以现代风格为主，部分项目外墙多采用石材，力求增强项目的品质感； 项目名称 建筑形式 立面风格 顺驰蓝调国际 板楼、塔楼 金泰城丽湾 板塔结合、高层 丽水莲花 塔楼 茶贸国际中心 高层板楼 考拉社区 塔楼 万年花城 板塔结合 右安雅邻 板楼、板塔结合 优筑 板楼 资料来源：北京搜房网 4.2户型分析 区域内各项目户型设计较为经济，除“顺驰蓝调”户型设计比较偏大外，其他户型设计均比较适中，为中端的实用型户型。 区域内小户型以2007年新开盘的茶贸国际城为主打，户型面积40平方米； 设计合理的户型受到客户青睐。考拉社区自2006年6月开盘，在短短的半年内，已售出684套，销售率达到97%。 金泰丽港湾1居室，面积约为 68平方米，此户型格局方正，动线清晰，使用率相对较高，是该项目销售较好的户型。 此户型为卡拉社区的两居，建筑面积90.11平方米，套内建筑面积为73平方米，此户型设计合理紧凑，动线清晰。大阳台、大飘窗的设计很好的增强了室内的空间感。 顺驰蓝调的三居建筑面积是149.69平方米，套内建筑面积是118平方米，该户型方正舒适。阳光室的设计，增加产品的情趣。但是本户型也存一定的缺点，如厨房过于狭窄，厨房与餐厅过远，动线不方便。 4.3设备设施及装修标准分析 通过对样本项目的分析，区域内项目多为中端产品，档次相对不高，以公寓或普通住宅为主，因此项目设备设施等配套比较平实。 大部分项目是毛坯房交房标准，只有新推出的茶贸国际中心的小户型项目采用精装修。 项目名称 设备设施 装修 公共部分 室内部分 顺驰蓝调国际 安防系统及智能化：可视对讲系统求助按钮红外线防越墙社区主入口电子显示屏园林景区背景音乐停车库管理系统电梯：高档合资电梯。（奥迪斯或东芝或同档次产品） 首层大堂：地面大理石（或花岗岩），墙面为高档墙砖，顶棚吊顶，配高档灯饰设休息区，配邮政信箱电梯厅：首层大理石地面，墙面高档涂料配大理石装饰其他各层，高档地砖，墙面高档涂料毛坯 金泰城丽湾 供水：市政供电：市政供气：市政燃气采暖：小区集中燃气供暖，地板采暖 外墙：瓷砖电梯间墙面：精装首层大堂：地面大理石（或花岗岩），墙面为高档墙砖，顶棚吊顶，配高档灯饰毛坯 丽水莲花 供暖：小区集中供热（燃气）供水：变频式供水系统、中水系统供电：小区配电室，电表出户电视：具备有线电视端口通讯：预留外线电话线燃气：管道天