中原2008年房贷新政后的东莞楼市.ppt

供求组合调控，楼市进入调整成定势。 2007年市场吸纳率降低说明随着市场供应的加大，供求矛盾逐步缓和。房贷新政后，随着需求的下降，后市面临的消化压力不容乐观。 新政后成交持续萎缩，新增供应大幅放量。 进入2007年5月，东莞楼市量能不足，量价背离，虚涨明显；房贷新政后，卖方力挺房价，取消购房入户政策使年底成交量放大；进入2008年，量价同时走低，市场回调之势明显。 同一个世界，同一种梦想 * 中国地产商域网 * 二级市场策划品控中心 二级市场品控中心 中国地产商域网 房贷新政后的东莞楼市 东莞中原研究部 2007-3-6 政策回顾 市场变化 市场数据 后市展望 政策回顾 国土资源部 2007-9-30 《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知 》 东莞市建设局 2007-10-15 《东莞市商品房预售款监管工作制度 》 央行 2007-10-13 中国人民银行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点 国土资源部 2007-9-28 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 》 央行、银监会 2007-9-27 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 颁布机构 颁布时间 政策法规 近期相关政策回顾 2007年9-10月政策法规 近期相关政策回顾 2007年11月政策法规 建设部、国家发改委等七部门 2007-12-1 2007-11-30 《经济适用住房管理办法》 建设部、国家发改委等九部门 2007-12-1 2007-11-30 《廉租住房保障办法》 国家税务总局 2008-1-1 2007-11-15 《年所得12万元以上个人自行纳税申报表》 财政部 2008-1-1 2007-11-14 《廉租住房保障资金管理办法》 国务院 2007-11-8 2007-11-8 《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国家发展改革委和商务部 2007-12-1 2007-11-7 《外商投资产业指导目录(2007年修订)》 颁布机构 实施时间 颁布时间 政策法规 政府办公室 2007-12 取消购房入户政策 央行、银监会 2007-12-11 央行房贷新政补充规定 东莞市物价局 2007-12 转发省物价局关于印发《广东省物价局新建商品房销售明码标价规定》的通知 东莞财政局 2007-12 普通住宅标准调整 / 2007-12-5 12月5日，中央经济工作会议 国土资源部、财政部、中国人民银行 2007-12-3 土地储备管理办法 颁布机构 颁布时间 政策法规 近期相关政策回顾 2007年12月政策法规 东莞市城建规划局 2月4日 2008年度东莞住房建设计划 央行 2月4日 《经济适用住房开发贷款管理办法》 东莞市地税局 2月 《关于调整我市城镇土地使用税征收范围和税额标准的通知》 颁布机构 颁布时间 政策法规 近期相关政策回顾 2008年1-2月政策法规 结合“90/70”规定、经济适用房和廉租房的建设，反映在市场上的中低端供应开始持续增加，一旦物业税的出台，将使整个楼市一手二手供应高速扩容，加上第二套购房及持有的成本增加、税收的提高、物业税的征收将导致投资需求大幅下降，再者，股市亏钱效应在扩散，市场投资热情下降，供求组合调控使楼市不可避免进入调整期。 供应角度 需求角度 中央调控 “90/70”规定 经济适用房和廉租房 农民公寓（东莞） ？征收物业税（预期） 提高第二套购房首付 提高第二套购房贷款利率 二手房交易征20%个人所得税（东莞） 二手房交易土地增值税提至1.5%（东莞） ？征收物业税（预期） 供求组合调控，楼市进入调整 市场变化 开发商： 力挺房价→降价 暗降→明降 小幅降价→大幅跳水（杀跌出货） 置业投资者： 持币观望 心理价格快速回落 市场人气在万科快速探底带动下有所恢复 市场特征： 卖方市场→买方市场 量价走势： 供应量持续增大 成交量持续低迷 均价在惯性上扬后快速回落，有可能快速探底 政策面及消息面： 政策进一步落实，政策预期仍然强烈 消息面仍然层出不穷 市场数据 进入2008年1-2月价跌量升，杀跌出货迹象明显。 04-06年三线粘合，楼市发展相对平稳； 进入2007年，三线并列向上，楼市快速飙升； 进入2008年，季线与半年线、年线形成“死叉”，确认楼市进入中期调整。 房贷新政对城区市场影响较大，镇区成交较为稳定。进入2008年，城区部分楼盘杀跌出货、快速探底，市场需求有所释放。 需求价格弹性呈几何倍增长，反映了价格的下调并未使需求得到释放。 后市展望 如何看待近期万科领跌东莞楼市 ？ 1、万科地产在东莞做了一个快速探底的动作，这种快速探底的行为，终结了年初以来的“无量阴跌”局面，更避免