某某房地产开发项目可行性研究报告_精品.doc

1 总 论 1.1项目背景与概况 1.1.1项目名称：某某房地产开发项目 1.1.2承办单位概况 承办单位：某某市某某房地产开发有限公司 某某市某某房地产开发有限公司成立于2008年3月，属股份制企业，注册资本2700万元（2008年12月工商登记变更，注册资本4000万元），房地产开发企业资质叁级。 某某公司的前身某某市某房地产开发有限公司，成立于2000年，曾开发建设某某市“金福世纪花园”等项目，“金福世纪花园”项目总建筑面积6万多m2，是某某市唯一建筑质量全优良小区，曾获得“某某市最具潜力楼盘”和“园林式小区”等荣誉称号。某某公司现有管理人员和专业技术人员绝大多数有大、中专以上学历并具相关专业中高级职称。公司秉承“勤钻精管创效益，高瞻远瞩谋发展”的经营理念，精心策划、精心设计、精心管理、尽心服务的公司精神，形成了一系列科学的管理模式和灵敏的市场应变能力，建立了严格有效的质量保证体系、周密的售后服务及回访制度，并以“尊重自然、以人为本、精心铸造、尽心服务”为宗旨，决心为某某市的房地产开发建设新地标，实现“建筑理想人居生活”的企业纲领。 1.1.3编制依据 （1）《某某市某某房地产开发有限公司某市某某小区建设工程项目可行性研究编制委托书》； （2）某某市某某建设用地规划审批单； （3）《某某市城市总体规划（2001～2010年）》； （4）《某某市近期建设规划（2006～2010年）》； （5）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（2006年第三版）》； （6）建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》； （7）国家现行的其他有关规范、规程、标准； （8）某某市规划管理局关于鑫隆广场规划建筑设计方案评审会的综合意见（浏规会纪［2008］08号）； （9）项目承办单位提供的有关基础资料。 1.1.4项目提出的理由 （1）落实某市“十一五”规划，为某市推进城市化进程提供物质基础条件 “十五”规划时期，某市共转移农业人口15万人，2005年末，城市化率达到35.4%，甚至低于2004年湖南省35.5%和全国41.8%的水平。“十一五”期末，某市城市化率规划达到50%，按2010年全市总人口137.5万人计，“十一五”期间将转移农业人口21.12万人。根据《某某市城市近期建设规划（2006～2010）》，2020年某市城市建设总用地控制在28km2以内，城区总人口控制在28万以内，相当于某市城区要新增城区人口10万人左右，按目前某市每户平均人数3.2人估算，2010年前，某市城区将新增住宅3.125万套，平均每年将新增6250套。扣除目前某市现有空（置）房，不考虑1户多房消费，每年将新建6000套住宅。由于住房的商品化消费特征，这些住房将主要由房地产开发商按市场经济规律开发建设。某市某某小区建设项目规划住宅建筑面积86749m2，工程完成后，共提供住宅923套，户平住宅面积94m2，为某市城区“十一五”期间新增住宅户数的2.95%，为某市推进城市化进程提供必需的物质基础条件。 （2）是满足某市城区现实住房市场消费的需要 目前某市城区自有住房，大多是上世纪九十年代住房商品化改革后所购买的，一般面积小、功能差、户型差、采光通风不理想、私密性差。近年来由于某市城乡居民收入水平较快提高，出于对提升生活质量的期望，大部分住户均产生购置建筑质量高、面积较大、功能更全、户型更满意、环境更优越的小区型住宅的消费欲望。住在4～6层的住户，随着年岁增大，也想更新上下有电梯、服务有物业、休闲有绿地、生活更生态、居住更安全的高层建筑。年青的消费者，受近年“宜居”概念的影响，住房消费主要按四大尺度来选择：①地段尺寸。即住宅的所在地理位置要好，能给生活带来许多便利，节约时间。②环境尺寸。即住宅周边配套与社区环境要好，采光通风好，附近有购物中心、超级市场、学校、医院、邮局、银行营业所等。③视野尺寸。即从窗口往外看，不仅能看到城市中的建筑物景观，更要看到阳光、树木、水体等。④空间尺寸。即室内环境，户型有利于以人为本的人性化居住的要求，功能分区合理，布局方便舒适。某市某某小区建筑项目按照“宜居”概念构思、策划、设计、建设，既可满足来某市首期购房者的需要，又可适合住房消费品位“升级”的市场需求。 （3）符合某市城市近期建设规划要求，提高某市老城区建设品味 《某某市城市近期建设规划（2006～2010）》规划的近期建设目标：①加快新老城区的融城步伐，提升城市形象；②调整中心城区布局，提升老城商业区的商务功能和服务功能；③加快工业小区的建设步伐，提高城市的经济总量；④推进生态环境与绿化景观建设，全面改善城市环境质量；⑤加强基础设施和公共服务设施建设，逐步完善城市功能，增强城市综合竞争力。规划实施后的某市城市结构呈磨菇状，北部如菇伞，最北部为城北工业片