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苏州都市花园主题定位报告 目 录 1．项目前期情况分析 1．1前期发展状况分析 1．2前期项目定位分析 1．2．1前期客户分析 1．2．2前期价格分析 1．2．3前期产品分析 1．3 项目前期主题评述 1．3．1项目总主题归纳 1．3．2各期分主题总结 1．3．3评述 2．主题的产生背景 2．1项目竞争力分析 2．1．1显性竞争力 2．1．2隐性竞争力 2．1．3不利因素分析 2．2项目竞争力塑造 2．2．1显性竞争力塑造 2．2．2隐性竞争力塑] 2．3主题的导入 2．3．1 4#地块初步定位 2．3．2主题推导 3．主题的深化 3．1都市度假主题的衍生 3．1．1人类度假的演变过程 3．1．2度假产业结构分析 3．1．3都市度假与郊区度假 3．2主题的借鉴实例 3．2．1国外实例 3．2．2国内实例 3．3主题的理论基础 3．3．1特定的产生条件 3．3．2独特的生活理念 3．3．3高标准设置 3．4 主题的产品要求 3．4．1 小区环境 3．4．2规划布局 3．4．3生活配套 3．4．4公共空间 3．4．5室内设计 4．主题的差异性和适应性分析 4．1差异性分析 4．1．1产品差异性 4．1．2服务的差异性 4．1．3目标客户差异性 4．2适应性分析 4．2．1与潜在需求的适应性 4．2．2与项目资源的适应性 4．2．3与项目地域文化的适应性 4．2．4与产品要求的适应性 4．3主题和利益点 4．3．1消费者利益点 4．3．2开发商利益点 5．本案市场定位 5．1目标客户群定位 5．1．1核心客户 5．1．2重要客户 5．1．3偶得客户 5．2产品定位 5．3价格定位 6．主题的产品演绎 6．1主题概念与总体规划的对接 6．2规划建议 6．2．1原则 6．2．2 组团划分 6．2．3路网系统 6．2．4停车系统 6．3园林景观 6．4建筑风格及细部建议 6．4．1建筑形式 6．4．2建筑布局 6．4．3户型设计 6．4．4立面 6．4．5住宅公共部分 6．4．6室内细部设计 6．4．7建议室内装修标准 6．5智能化及物业管理 6．5．1小区智能化系统设置建议 6．5．2全方位酒店式物业服务 1． 项目前期情况分析 1．1 前期发展状况分析 　　1999年3月15日，都市花园首期工程——“兰华苑”正式破土动工，5月9日正式开盘，创下了20天内售出210套的销售佳绩，9月份售罄，8月16日封顶。 　　同年的9月26日，二期——“茗华苑”开工，继一期的销售旺势，前景一遍大好，尚未面市，预定已超过150套。 　　2000年9月11日，三期——“菁华苑”隆重开盘，出现排队抢号买房的现象。11月1日~8日，二期业主验房入住。 　　同年11月20日，在消费者的强烈要求下，四期——“英华苑”正式开始登记，再掀排队购房热潮，开盘即热销248套，创销售历史新亮点。 2002年1月19日，五期——“银色贵族”开盘----- 　　综观前期的销售状况，本案的发展状况一直以来都是呈良好趋势的。苏州的住宅房地产市场“供不应求”的大好局势和发展商一直以来的努力开拓是促成这种趋势的前提条件。在这个目前有着庞大消费群的市场前景之下，已有越来越多的发展商加入进来，竞争也日渐激烈。　　　　2001年以前本案产品上的创新与改进一直都在竞争中占优势，但这种优势持续的时间并不长，因为其它楼盘很快就会效仿；本案的价格从首期开盘以来都在上涨，但并没有真正体现其市场价值（近年来也有同区域同档次楼盘的价格高于本案）------种种迹象表明：在整个大市场中，发展形势看好的不仅只有本案，而是涌现出了越来越多的优秀楼盘。由此可见，要在竞争中占据优势，在提高与创新产品的同时，也要整合好资源，充分利用企业以及项目自身所累积的市场美誉度。1．2 前期项目定位分析 1．2．1 前期客户分析 二、三、四期客户情况，有关数据支持由甲方提供 1． 客户年龄构成 客户的年龄都集中在28~40岁的年龄阶段。各期的比例如下表： 26~30岁 31~35岁 36~40岁 2期 25.5% 25.5% 20.0% 3期 29.0% 27.0% 18.0% 3期小高层 27.0% 29.0% 21.0% 4期 31.0% 24.0% 19.0% 2．客户的家庭人口构成 客户的家庭人口构成普遍在3口人。其中，2期有53%、3期有49%、3期小高层有48%、4期有57% 3．客户的原居住区域 客户的原居住区域集中在古城区。其中，2期有43.5%、3期有41%、3期小高层有