连云港ltc200717地块前期市场调研报告2007年.pdf

目 录 PART 1 宏观市场概述 PART 1.1 城市概况 PART 1.2 政策及经济发展 PART 1.3 2007 年一季度房地产市场供应情况分析 PART 1.31 一季度商品房市场供应情况简报 PART 1.32 一季度商品房市场供应情况分析 PART 1.321 2007 年1 月份楼市供应分析 PART 1.322 2007 年2 月份楼市供应分析 PART 1.323 2007 年3 月份楼市供应分析 PART 1.324 2007 年一季度房地产市场供应分析 PART 1.33 一季度商品房市场供销市场详析 PART 1.331 一季度商品房市场概述 PART 1.332 一季度商品房销售价格分析 PART 1.333 一季度商品房销售户型分析 PART 2 微观市场详析 PART 2.1 典型楼盘个案分析 PART 2.2 个案价格综述 PART 2.3 客户群体分析 PART 2.4 产品需求分析 PART 3 地块投资分析 PART 3.1 地块基础资料分析 PART 3.2 地块SWOT 分析 PART 3.3 经济评价 PART 4 总结 PART 1 宏观市场概述 PART 1.1 城市概况 连云港市地处中国沿海中部的黄海之滨，江苏省东北部，东与日本、 韩国、朝鲜隔海相望,西与江苏徐州市和山东省郯城、临沭毗邻，北与山 东省日照市、莒南县接壤，南邻江苏淮安、宿迁和盐城市。连云港市地 处海陆、南北过渡的结合部，是中国沿海首批14个对外开放城市之一、 新亚欧大陆桥东方桥头堡，地理位置十分优越。地理坐标为北纬34°12′～ 35°07′、东经118°24′～119°48′。东西最大横距129公里，南北最大纵距 约132公里。总面积7444平方公里，其中水域面积1759.4平方公里，市 区面积880平方公里，市区建成区面积65平方公里。辖东海、赣榆、灌 云、灌南４县和新浦、海州、连云三区及国家级经济技术开发区，总人 口468.81万。新浦区为市政府所在地。 据了解07年上半年，全市在岗职工人均工资7984元，同比净增 25 ％。07年，连云港市整体经济运行良好，企业经济效益较佳，支撑了 在岗职工收入的较快增长。省进一步加大对我市财政转移支付力度，部 分企事业单位职工收人有所增加。同时，我市及时调整企业工资指导线， 完善工效挂钩调控办法，积极开展工资集体协商，建立健全企业工资正 常增长机制，增加职工收入合理增长空间。 PART 1.2 政策及经济发展  政策执行及其效果 市十次党代会提出的今后五年奋斗目标：地区生产总值增幅超全省，人均水平 超全国，成为苏北振兴第一增长极，争当沿陇海线产业带和江苏沿海产业带的龙头。 其中第一步目标地区生产总值增幅超全省在“十一五”开局之年己经实现，首战告捷， 为“十一五”计划实现打下了良好基础。 经济发展趋势 1)、主要指标发展明显快于往年。 连云港经济发展逐步进入历史最好时期，主要经济指标增长较快，增幅全面超 越往年。地区生产总值达到改革开放以来最高增幅，出口、城市居民人均可支配收 入、在岗职工平均工资达到11年来最高增幅，社会消费品零售达到10年来最高增幅， 规模以上工业增加值达到8年来最高增幅。 2)、大多数指标增幅超过全省水平。 地区生产总值增幅比全省高0.2个百分点，是1998年以来首次超过全省平均。 财政收入、工业增加值、工业用电量、粮食产量、进出口、全社会固定资产投资、 金融机构存贷款余额、城市居民人均可支配收入、在岗职工人均工资等增幅都高于 全省平均；社会消费品零售、农民人均纯收入增幅也达到了全省平均水平。 3)、多项指标增幅处于全省前列。 在岗职工人均工资增幅列省内十三市第一位，财政收入、城镇固定资产投资、 工业增加值、粮食产量增幅列第二位，社会消费品零售、出口、规模以上工业增加 值、全社会及工业用电量、金融机构贷款余额增幅列第三位，城市居民人均可支配 收入增幅列第四位，金融机构存款余额增幅列第五位。 跨越发展态势初步显现