第八章房地产项目的后期管理.ppt

第八章 房地产项目的后期管理 第8章 房地产项目的后期管理 内 容 提 要 竣工验收的基本内容包括有：竣工验收的依据、标准、程序及竣工验收档案； 项目后评价的基本内容包括有：后评价的意义与作用、后评价的程序及评价指标； 物业管理的基本内容包括有：物业管理的业务范围、职能与作用、对物业管理部门或企业的管理内容、物业管理的基本程序。 8.1 房地产项目的竣工验收 一、房地产项目竣工验收的含义 房地产项目竣工验收就是指房地产项目经过承建单位的施工准备和全部施工活动，已经完成了项目设计图纸和承包合同规定的全部内容，并达到了建设单位的使用要求，向使用单位交工的过程。它标志着项目的施工任务已全面完成。 二、房地产项目竣工验收的必要性 1. 从投资者的角度来看，竣工验收必不可少。 通过竣工验收，可以使投资者对房地产项目的投资、进度、质量三大目标的实现程度进行全面的检验 通过竣工验收，可以全面综合考察工程质量，保证交工项目符合设计、标准、规范等规定的质量标准要求； 做好施工项目竣工验收，可以促进房地产项目及时投产，早日发挥投资效益。 二、房地产项目竣工验收的必要性 2.从承包商的角度来看，竣工验收同样必不可少。 通过竣工验收，可以督促房地产项目的承包商抓紧收尾工程，自觉地按照合同全面履行规定的义务，注意施工质量、抓好成本控制、按期交工，并配合投资者组织好资料整理归档、竣工工程移交手续的活动，从而总结经验教训，提高在以后承建项目的里的管理水平。 三、房地产项目竣工验收的依据和标准 1房地产项目竣工验收的内容 项目竣工资料 立项文件、竣工文件、设计文件、监理文件施工技术文件、竣工图等 工程实体复查 8.1 房地产项目的竣工验收 三、房地产项目竣工验收的依据和标准 2房地产项目竣工验收的依据 可行性研究报告 施工图设计及设计变更通知和补充图 技术设备说明书 现行的施工验收规范、质量检验评定标准 主管部门有关项目建设和批复文件 工程承包合同 建筑安装工程统计规定及主管部门关于工程竣工的规定 三、房地产项目竣工验收的依据和标准 3房地产项目竣工验收的标准 项目各单位工程和单项工程均已符合项目竣工验收标准。 项目配套工程和附属工程，均已施工完毕，并达到设计规定的质量要求，具备正常使用的条件。 房屋建筑能够交付使用，住宅可以住人。 四、房地产项目竣工验收档案 1房地产项目交工技术档案 项目材料、构配件和设备质量合格证明 项目隐蔽工程验收记录 项目混凝土、砂浆和沥青砂浆试块的试压报告 项目施工图纸会审记录和设计变更通知单 项目变位测量记录，以及项目沉降和变形观测记录 项目质量检验评定和事故处理资料 项目设备调压、试压和试运转记录 项目全部竣工图纸及其有关资料 项目未完工程中间交工验收记录 项目开工和竣工报告以及竣工证明 四、房地产项目竣工验收档案 2房地产项目竣工技术档案 项目施工规划、单位工程施工规划和施工经验总结 项目技术革新试验记录 重大质量或安全事故档案，原因分析和补救措施记录，所采用的重要技术措施 项目重要技术决定，以及引进技术实施记录 项目各种混凝土和砂浆配比资料 项目施工日记 项目冬期和雨期施工技术组织措施 项目施工技术管理经验总结 五、房地产项目竣工后的服务 房地产项目竣工验收后，为使项目在竣工验收后达到最佳状态和最长使用寿命，承建单位在工程移交时，必须向建设单位提出建筑物使用和保养指导要领，并在用户使用后，实行回访和保修制度。 在房地产项目竣工验收投入运行之后的一定期限内，设计单位、施工单位、设备供应单位等，回头了解房地产项目的实际运行情况（如设计质量、功能实现程度、施工质量、设备运行状况等）和用户对维修的要求称为回访。 在项目施工完毕经竣工验收后，项目施工单位应向建设单位送交《建筑安装工程保修证书》。保修证书中应列明：工程简况、使用注意事项、保修范围、保修时间、保修说明、并附有工程保修情况记录栏。 8.2 房地产项目的后评价 一、后评价的意义与作用 是对建设完成后的项目的实际效果与预期目标的信息追踪和信息反馈，是实施控制手段的一种科学方法。 是实现项目运行管理科学化的手段，通过项目后评价可以了解房地产项目管理过程中诸相关因素的各种变化，从中可以掌握某些变化的趋势，从而采取相应措施，有效获得投资的最佳经济效益。 通过项目的后评价，可以检验项目在建设中乃至投产后的投资效果，从而加强对项目的投资控制与管理。 二、后评价的程序 制订计划阶段 收集资料阶段 评价阶段 根据资料进行分项评价 根据分项评价进行综合评价 总结阶段 对项目后评价结果进行检验 把后评价结果、建议反馈给有关部门 8.2 房地产项目的后评价 8.3 房地产项目的物业管理 一、物业与物业管理 物业