房地产开发项目可行 性研究.ppt

影子价格是指在高度竞争的市场上可以通行的某种商品价格的估计数。它是项目分析人员根据某种资源的机会成本，按国际市场供求关系可能择机牺牲的代价估计的。影子价格反映世界范围内资源的稀缺程度和经济中的真实价值。运用影子价格进行项目的经济分析，可以使有限的资源得到最佳的分配，从而提高项目的社会经济效益。影子价格（指国内影子价格）由生产价格和经济效果系数两部分组成。生产价格反映直接成本，经济效果系数反映与供求效应有关的间接成本。比如，一吨煤炭的生产价格为100元，利用一吨煤炭所产生的经济效益即经济效果系数为200元，那么煤炭的影子价格等于300元。 第五节 房地产项目的环境影响评价 一、环境影响与评价 （一）环境影响评价的基本概念 是指对规划和建设项目实施后可能造成的环境因素进行分析、预测和评估，提出预防或者减轻不良环境影响的对策和措施，进行跟踪监测的方法和制度。 （二）环境影响评价管理 二、环境的影响评价的依据和内容 （一）环境影响评价的依据 （二）环境影响评价的内容 三、环境影响评价的步骤 （一）现状调查 （二）影响预测 （三）进行评价 （四）编写环境影响报告书 第六节 房地产可行性研究案例 第四章 房地产开发项目可行性分析 房地产开发与经营 第一节 房地产可行性分析概述 一、房地产可行性研究的概念和作用 （一）房地产可行性研究 是指在投资决策前，对与项目有关的市场、资源、工程技术、经济、社会等各方面问题进行全面的分析、论证和评价，从而判断项目在技术上是否可行、经济上是否合理、并对多个方案进行优选的科学方法。 （二）房地产可行性研究分类 ★按照所处的阶段和研究的详细程度不同： 投资机会研究，初步可行性研究和详细可行性研究 ★按照研究的对象提供的现状条件不同： 土地以及开发项目的可行性研究，房地产综合开发的可行性研究、续建房地产开发项目的可行性研究和房地产可行性研究 ★根据房地产项目的用途不同： 居住用途、商业用途、办公用途、旅馆用途、餐饮用途、娱乐用途、工业用途、特殊用途、土地开发项目可行性研究 （三）房地产可行性研究的作用 1、投资决策的重要依据 2、是项目审批的依据 3、也是项目资金筹措的依据 4、是编制设计任务书的依据 5、是开发商与各方签定合同的依据 ★根据项目未来获取收益的方式不同： 出售型房地产项目、出租型房地产项目、混合型房地产项目可行性研究 二、可行性研究的步骤和内容 （一）房地产可行性研究的内容 ★项目概括 ★市场分析和需求预测 ★规划方案的优选 ★开发进度安排 ★项目投资估算 ★资金的筹集方案和筹资成本估算 ★财务评价 ★风险分析 ★国民经济评价 ★结论 三、房地产可行性研究报告及注意事项 （一）房地产可行性研究报告 封面、摘要、目录、正文、附件、附图 （二）房地产可行性研究注意事项 （二）可行性研究的步骤 组织准备 资料收集及市场调查 开发方案的设计和评价 详细研究 编写研究报告书 一、房地产项目反映财务状况的指标体系 价值型、效率型、期限型指标 动态，静态评价指标 第二节 房地产项目的财务状况分析 二、房地产项目反映财务状况的指标计算 （一）财务净现值 t t t c 某开发项目方案预测表 年 项目 0 1 2 3 4 5--25 开发投资 250 2800 2600 经营费用 400 450 500 经营收入 700 800 1300 净现金流量 --250 --2800 --2600 300 350 800 FIRR 折现率 财务净现值 财务净现值与折现率的关系图 （二）财务内部报酬率 t t t 试算法计算FIRR的一般步骤如下：??? 第一步：初略估计FIRR的值。i≈FIRR,为减少试算次数，可先令FIRR＝ic。??? 第二步：分别计算出i1、i2(i1 ＞ i2）对应的净现值FNPV1和FNPV2,? FNPV1 ＜ 0,FNPV2 ＞ 0。??? 第三步：用线性插入法计算FIRR的近似值，其公式如下 （三）投资收益率 投资收益率=年净收益/投资总额x100% （四）静态投资回收期和动态投资回收期 静态投资回收期： t t t ， P’t＝（累计净现金流量开始出现正值的年份－1）＋上一年累积净现金流量的绝对值/出现正值年份的净现金流量 动态投资回收期： = 0 Pt ＝（累计净现金流量现值开始出现正值的年数－1）＋上一年累积净现金流量现值的绝对值/出现正值年份的净现金流量的现值 三、房地产开发项目成本