房地产开发企业涉税风 险防范.ppt

* 根据财税(2006)177号财政部 国家税务总局关于建筑业营业税若干政策问题的通知规定，纳税人提供建筑业应税劳务，符合以下情形之一的，无论工程是否实行分包，税务机关可以以建设单位和个人作为营业税的扣缴义务人。 1.纳税人从事跨地区(包括省、市、县)工程提供建筑业应税劳务的； 2.纳税人在劳务发生地没有办理税务登记或临时税务登记的。 * 如果出包工程的施工方符合上述规定，并且税务机关下发代扣代缴证书，房地产开发企业应履行代扣代缴税款，否则可能存在被税务机关处罚的涉税风险。 * 甲供材料的情形，(1).计入合同金额，乙方领用甲供材料视同甲方拨附工程款（或甲方代购材料），材料成本计入乙方施工成本；(2).不计入合同金额，乙方直接领用，材料成本计入甲方成本。 思考：建筑企业甲供材料 如何缴税和开具发票？ * 例（第2种情形）： 甲公司向A公司发包工程，工程合同价款5000万元（不含甲供材料），另A公司领用甲供材料1000万元。 首先，按合同交易金额，A公司向甲公司开具建筑业发票5000万元。 * 甲供材料1000万元应交营业税及附加： （注：城建税7％、教育附加3％、地教1％） 营业税是价内税，将1000万元还原成含税价格，1000/(1-3.33%)=1034.447 ，A公司作为纳税人，向税务机关再申报1034.447 ×3.33%= 34.447万元(申报时，计税营业额1034.447万元）。此项税金及附加应由甲公司承担（甲公司应为负税人），因此由甲公司向A公司再拨付34.447万元，A公司应将收到的甲公司此项拨款全额缴纳营业税及附加，并向甲公司开具建筑业发票34.447万元。 * 注意：此时不能开具1034.447万元发票，如果多开1000万发票，则A公司应多计收入1000万元，但A公司无相应的材料发票计入成本。 甲公司凭1000万元材料发票和5034.447万元建筑业发票计入成本。A公司最终应纳营业税及附加6034.447 ×3.33%=200.947万元，并向甲公司开具发票5034.447万元。 * 营业税的营业额（计税依据）不一定等于开票额，开票额是指实际交易的金额（应计入收入的金额），而营业额是指税法规定的计税依据。 * （二）房地产、建筑关联风险 施工企业与房地产开发企业是不是关联关系，及施工企业与房地开发企业长期不决算，房地产开发企业一方列开发成本(建安成本)，一方长期挂应付帐款，长期不结算价款，大额现金结算，都是被检查的重点，涉税风险比较高。 * 特别是工程完工后的巨额的地下工程，隐避工程，高空工程，附属配套工程，装修改造工程，除财税(2006)114号财政部 国家税务总局关于纳税人以清包工形式提供装饰劳务征收营业税问题的通知以外的大额材料发票都将是被税务机关检查的重点。 * 风险防范建议：房地产开发企业应加强建安环节的核算，特别是委托代征单位更应按时足额的代扣代缴相关建筑营业税费，减少涉税风险。 * 三、成本高低转的涉税风险 在实际业务中，房地产企业利润是较高的，有的企业为了少缴企业所得税和土地增值税想尽办法虚列成本，高转成本。 如二期成本进一期成本，以购代耗，高转开发成本，高转库存商品，也是税务检查关注的重点环节。 * 风险防范建议：房地产企业应正确进行成本核算，不得虚列成本，正确结转房地产开发成本，正确结转地价款在各期、各开发项目之间的分配，开发成本在各期的分配，开发产品在已售，未售之间的分配，减少涉税风险。 * 三、收入确认风险 收入环节涉及营业税、城建税、教育费附加、预征的企业所得税、预征的土地增值税、印花税，涉税风险大，是税务检查的重点环节。 * 在实际的工作中税务部门根据预收账款(预收售房款)缴纳销售不动产营业税，城建税，教育附加，未完工开发产品的按预收账款(预收售房款)规定的预计的毛利率计算出毛利额减除费用和税金后计算企业所得税，待开发成本结算后在进行调整，按预收账款(预收售房款)规定的土地增值税的预征率计算土地增值税并按规定清算。 * 房地产开发企业收入方面风险如下： 1.将预收的账款(预收售房款)不及时进行帐务处理或将预收帐款计入其他应付款等科目都会增加涉税风险； 2.银行按揭方式销售房地产开发产品的在银业按揭贷款办理转账之后，将收的款项不进行及时帐务处理或计入其他应付款等科目也将增加涉税风险； * 3.其他：如将开发产品转作固定资产，帐外非货币资产的清偿，或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东、投资人或抵偿债务，换取其它企业、事业单位和个人的非货币性资产，配套的居民委和派出所用房、会所、停车场、物业管理所，变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿