安联写字楼项目策 划报告.doc

前 言 安联大厦项目隔金田路与深圳市中心区的标志性建筑——市民广场相对，正对新建的地铁市民广场站出口，项目位处未来深圳市行政、经济商务活动、文化与社会活动以及繁华商业的聚焦之地，更得益于项目四周高档写字楼对本项目形成的烘托之势，使得本项目成为中心区核心圈的黄金商务之所。 深圳市中心区的建设正在如火如荼的进行，预计今年底，中心区南区的西北角将形成比较成熟的商务写字楼组团，率先引领中心区办公潮流，而随着作为中心区灵魂的市民中心、会展中心的投入使用，以及地铁的开通，中心区将逐步成熟，并在未来2-3年内基本完成建设阶段的使命，真正成为代表深圳的最繁华的高档商务办公区。 本项目地块除了中心区项目本身具备的素质条件外，与周边的项目相比，更有其更高价值的景观与地缘优势，是人们心目中的视觉与情感的焦点，如何在市场竞争与市场发展的格局中，充分的挖掘与展示本项目的优势与价值，合理规避可能遇到的风险，并使项目取得巨大的市场成功，是本报告的宗旨。 市 场 篇 一、深圳市写字楼市场供应及特征分析 1、新增供给量明显上升 根据中原地产统计显示，2002年公开发售的写字楼共9个，以福田为主体，该区域所占市场份额逐年上升，随着中心区及车公庙等片区的成熟，福田区将成为未来人们关注的焦点。 从供应面积来分析，2001年仅有3.32万㎡的新增供应，同比2000年减少73.07%，2002年新增供应猛增至23.75万，增速惊人，同比去年增长615.36%。如此大的供应量，给市场带来很大压力，前景不容乐观。 除公开新开盘出售的项目外，2002年还有两个新推向市场的纯出租的项目：世界金融中心和中信城市广场，这两个项目位于传统的商务中心区，都是该区域的地标性建筑，项目档次比较高，但都只租不售。 2003年福田区继续延续火热的写字楼浪潮，中心区的时代金融中心、福建兴业银行大厦、礼顿中心等已经相继进入市场，车公庙的银座国际、本元大厦也相继入市，加上原有在售楼盘，福田区写字楼的供应量仍将保持在一个十分高的水平。 同时，2003年市场上还有大量的新开发项目，预计都将在2003年-2004年开售或出租，如：罗湖商业中心、大中华国际交易广场、华融大厦、特美思广场、深圳国际商会大厦、创雅项目、广东移动中心区项目、北方中成项目等，近期供应量将进一步攀升。 2、在建写字楼集中分布于福田区，尤其集中于CBD中心区和车公庙区域 CBD中心区是深圳市近两年写字楼开发的集中片区，目前中心区在建、在售的写字楼有中央商务大厦、联通大厦、福建兴业银行大厦、时代金融中心、礼顿中心、特美思广场、国际商会中心、华融大厦、创雅项目等，供应面积近80万平方米。根据观察，CBD中心区的各项写字楼施工进度均明显加快，各项目在出售项目各项利好的刺激下，施工正如火如荼地进行，反映了各开发商对市场的信心。 车公庙片区是深圳市写字楼市场的一个新热点，世贸中心大厦、创展中心、中国有色大厦、喜年中心、英龙展业大厦、大庆大厦、天安数码时代广场、财富广场、国际银座等写字楼先后拔地而起，并取得了不俗的销售业绩。其他在建项目还有本元项目等，并逐步辐射到竹子林片区。与中心区写字楼项目相似，该片区的部分写字楼项目开发速度也十分快，大有抢占先机的势头。初步统计,车公庙片区近年建成和在建的写字楼总面积在35万平方米以上。 与CBD中心区和车公庙相对应的是罗湖与华强北等传统商务中心的写字楼在近年来没有太多的供应量，2001年到2002年两年间，只有世界金融中心、爵士大厦、中盛大厦、中信城市广场项目建成并投入使用，罗湖商务中心预计将于2003年中竣工投入使用，其余还有多个写字楼项目停工难于重新启动，处于烂尾的尴尬局面。这两个区域内近两年写字楼的新增供应面积大约25万平方米左右。与CBD中心区和车公庙相比，供应量明显赶不上CBD中心区和车公庙的开发速度。 3、产品供给类型 在产品供给类型上，目前市场上有比较典型的两类产品：纯写字楼和纯商务公寓式写字楼。 纯写字楼项目主要集中在CBD中心区，特点是注重写字楼商务办公的气派与形象，面积分隔主要以中大面积户型为主，商务办公的配套设施比较完善，各项设施的档次和标准比较高，目标客户主要定位为大中型公司。其代表为江苏大厦、中央商务大厦、国际商会中心、大中华国际交易广场、世界金融中心、时代金融中心等。 纯商务公寓式写字楼的主要集中在车公庙区域，这种公寓式写字楼是从原有的公寓写字楼发展而来的，但已经彻底屏弃了原有公寓写字楼可商可住的功能，演化成纯商务式的公寓。特点是以小面积户型为主，一般有独立的卫生间，可自由间隔，目标客户主要定位为小型公司或创业型公司。其代表主要有国际商会大厦、财富广场、天安数码时代、中电信息大厦等。而原来的可商可住公寓式写字楼则基本上没有新的楼盘供应。 4、供给品质的提升 与深