张家港产权式酒店全程策划报告完整稿.doc

目录 市场篇 张家港简介 地理位置 港口经济 城市发展趋向 市场篇总结 项目篇 项目介绍 现有酒店经营分析 SWOT分析 定位篇 项目总体定位 客户定位 产品定位 价格定位 产品建议篇 项目产品建议 装修标准建议 市场推广篇 推广思路 执行部分 公关策划部分 销售篇 销售策略 投资分析 运营分析 销售计划建议 市场篇 1、张家港简介 城市性质。张家港是现代化滨江港口工业城市。 城市定位。长三角地区重要的制造业基地、江苏省重要的滨江工业基地、苏锡常都市圈内重要的保税物流中心。 市域空间规划。规划形成“一城、双核、五片”的空间结构。 “一城”指张家港作为高度城市化地区，呈现整体发展的空间结构特征，整个张家港就是一个城市。 “双核”指杨舍城区和金港城区，是市域内主要的居住和公共服务中心。 “五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区。 规划至2020年，市域总人口169万，其中城市人口142万人（含外来人口80万），城市化水平84%，市域城镇建设用地控制在171平方公里。 2、地理位置 张家港市位于中国“黄金水道”——长江下游南岸江苏省境内， 处于中国沿江及沿海两大经济带的交汇处，上海、南京、苏州、无锡等大中城市环列四周，距上海98公里、苏州58公里、无锡40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹桥机场98公里，上海浦东机场150公里，南京禄口机场200公里。 全市总面积999平方公里，人口85万。由于其独特的地理位置和成熟的交通基础建设，面对上海经济圈和海外出口经济的工业建设，使其成为了一个新兴的港口工业城市。 3、港口经济 张家港市境内有长江沿线得天独厚的天然国际商港--张家港港，长江岸线达60多公里，其中可建万吨级以上泊位的深水岸线达33公里。张家港港深,水贴岸、不冻不淤、安全避风、常年作业。现有万吨级以上泊位33个， 2004年完成货物吞吐量6397.8万吨，其中集装箱运量32.8万标箱,分别增长41.8%和32.6%。同世界上140多个国家和地区有货运往来，我国最重要的出口港之一。 2004年，批办三资企业200家，注册外资13.2亿美元 ，比上年增长11.3％，到帐外资6.4亿美元，增长6.4％，其中到帐外资验资数2.88亿美元。张家港保税区、省级开发区、扬子江化学工业园和扬子江冶金工业园注册外资、到帐外资分别占全市的51.6％和53.8％，3个镇注册外资超１亿美元，2个镇实现了翻番。全市当年共批办投资超千万美元项目82只，注册外资11.5亿美元，分别增长61%和44.1%。出口超千万美元企业达到40家，江苏国泰国际集团出口连续四年位居全省级外贸集团首位。外经合作不断拓展，劳务输出总量继续位居苏州第一，新批海外企业境外投资总额居全省县（市）首位。 从这些数据中可以看到张家港经济发展的步伐，这个良好的大环境是为各个行业的发展奠定了基础，其中也包含了酒店行业的长足发展。 4、城市发展趋向 城市核心区以完善城市功能为主； 城西组团突出购物公园建设； 城东组团加快物流园区、专业市场、梁丰生态园和文化中心建设； 暨阳湖建设全面展开； 城北组团严格控制。 整个城市都是朝着建设成为长江三角洲一个富有特色和竞争实力的港口工业城市，一个富有内涵和独特个性的生态园林城市的方向发展。 5 、市场篇总结 社会娱乐消费比重逐步加大，社会消费支出将迅猛增大。 随着各项商务活动的开展，城市对各项商务设施，特别是酒店需求，有极大的需求。 同时商业设施的发展，城市的规模也会快速发展。 城市的发展使其居民生活水平的提高，又促进商业，服务的快速发展。 经济的迅猛发展，促进了企业的商贸往来，导致企业的各类商务人士对商务性酒店的需求增加，为酒店行业营造了一个持续上升的大环境。 本项目为产权式酒店，进入此市场的时机恰到好处。 项目篇 1、项目介绍 项目地理位置 酒店位于张家港市区商业、文化、娱乐中心——暨阳路，座落在全国模范小区——东渡花园，紧靠张扬公路、长途车站、港城车站、沪宁高速，交通便捷、地理环境优越；毗邻张家港保税区，经济技术开发区、韩国工业园、欧洲精纺城等工业园区，三区六园环绕四周。 产品概论 项目位置： 张家港市暨阳中路8号 发展商： 张家港莱福士大酒店有限公司 设计单位： 上海爱建建筑设计院 施工单位： 上海国豪企业发展有限公司 酒店管理公司： 香港莱福仕酒店管理（集团）有限公司 占地面积： 3082.8平米 总建筑面积： 13358.01平米 容积率： 4.33 建筑层高： 9层 总高度： 48米 周边环境和配套 区域建筑形态：以多层公房、新房为主，少数别墅、花园。 绿化状况：沙洲公园、园