辽宁锦州房地产市场调研报告.doc

辽 宁 工 业 大 学 房地产市场营销 课程设计（论文） 锦州房地产市场调研报告 院 （系）： 管 理 学 院 专业班级： 工程管理082 学 号： 080701051 学生姓名： 张 寒 指导教师： 李晓云、刘玉昌 教师职称： 副 教 授 目录 第一章 项目营销背景的调研 - 1 - 一、项目的宏观市场分析 - 1 - (一)锦州住宅郊区化的6大趋势 - 1 - ㈡郊区房地产市场相关数据 - 2 - ㈢郊区房地产市场综述 - 3 - 二、项目的微观市场分析 - 3 - ㈠地块及地域环境 - 3 - 第二章 项目同比竞争楼盘分析 - 3 - 一、同比竞争楼盘的调查 - 3 - 二、结论分析 - 8 - 第三章 项目的SWOT分析 - 8 - 一、优势分析 - 8 - ㈠地理位置及大环境 - 8 - ㈡项目建筑策划的优势 - 9 - ㈢开发公司和知名策划公司的强强联手优势 - 9 - ㈣小区配套环境的优势 - 9 - ㈤项目产品设计的优势 - 9 - 劣势分析 - 10 - 一、社区小环境设施配套 - 10 - 二、企业品牌知名度不高，项目推出初期品牌效应较弱 - 10 - 三、项目交通不便利。 - 10 - 第四章 项目目标群体的锁定及分析 - 11 - 一、目标群体特征分析 - 11 - ㈠消费者年龄 - 11 - ㈡消费者的地域 - 11 - ㈢目标群体的职业及所占购房比例 - 12 - ㈣目标群体的消费特征 - 12 - 第五章 项目核心价值的建立 - 13 - 一、“4+1”退台式多层纯美花园洋房 - 13 - 二、极富韵味的辽西民居建筑外观立面和园艺景观设计 - 13 - 第六章 项目的营销主题定位及形象定位 - 14 - 一、项目的营销主题定位 - 14 - ㈠从项目自然环境上分析 - 14 - ㈡从楼盘规划、户型上分析 - 14 - ㈢从销售价格上 - 14 - ㈣从目标群体的锁定上 - 14 - 二、营销主题概念的定位 - 14 - 三、项目推广的形象定位 - 15 - 第七章 项目的价格策略 - 15 - 一、影响定价的因素 - 15 - 二、定价流程图表 - 15 - 三、价格策略 - 16 - 四、定价原则 - 16 - ㈠供需原则 - 16 - ㈡渐进原则 - 16 - ㈢效益最大化原则 - 17 - ㈣价格稳定原则 - 17 - 五、定价方法 - 17 - ㈠“一房一价，好房优价，特房特价”法 - 17 - ㈡心理价法 - 17 - 六、项目房源统计、整理、分析 - 17 - 七、项目具体定价原则分析，定价步骤、方法 - 18 - ㈠项目定价原则 - 18 - ㈡项目定价步骤、方法 - 18 - 八、项目区域定价分析、类比楼盘价格状况研究 - 19 - 第八章 项目的推广策略 - 19 - 一、项目推广总策略 - 19 - 二、各阶段推广策略 - 19 - ㈠引导期推广策略 - 19 - ㈡公开期推广策略 - 20 - ㈢强销期的推广策略 - 21 - （四）持续期推广策略 - 21 - （五）各阶段广告执行策略 - 22 - 第九章 项目的销售计划 - 23 - 一、销售总目标 - 23 - 二、阶段性目标划分 - 23 - 参考文献： - 24 - 房地产市场营销课程设计 第一章 项目营销背景的调研 一、项目的宏观市场分析 (一)锦州住宅郊区化的6大趋势 纵观世界发达国家居住区位的演绎轨迹，大致经历了三个阶段：在城市化初期，住宅建设的区位重点在市内旧城改造和偏重于市区边缘扩大，；在城市化中期，集中开发建设的大规模城郊住宅和别墅区开始出现，城市人口增大引起居住区由市区向郊区拓展；在城市化后期，城镇体系日臻完善，城市化与工业化相辅相成，使城市与乡村边级模糊趋同。锦州目前正处于城市化初期向城市化中期过渡阶段，郊区住宅应运而生，这是因为： 趋势1、经济高速增长，城市化迅速推进 近年，锦州经济以每年10%左右的幅度高速发展。据悉，未来几年，锦州市的城市化水平将从目前的33%提高到45%，城市人口将增加百万之众，为此，政府已开始放开户口限制。城市化的加速推进，使城市空间向郊区拓展，也为郊区房产开发提供了巨大的市场机会。 趋势2、城乡一体化规划绘就锦州蓝图 《锦州市城市总体规划（2005年至2020年）》绘就了锦州经济圈的发展蓝图，根据规划，锦州城市空间布局分为三个层次：第一层次为外环路以内的中心城市，并将形成多中心格局；第二层次为中心城市周边的青白江、锦绣驿区、新都、郫县、温江的行政区范围