广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告.ppt

广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告二零零九年一月二十三日 写字楼区域的分布呈现从西向东发展的态势 传统环市东、东风路商务中心由于市政引导作用，发展速度渐缓 天河北区域属于现在最成熟且档次最高的中心商务区 珠江新城集中高端商务办公写字楼，将会成为未来的商务中心 未来几年内将处于供求平衡情况 租金下降、空置率上升是未来2－3年内的趋势 白云区是甲级写字楼的空白点 本地及国内的制造业、服务业企业是甲级写字楼的主要用户 大量的写字楼物业集中在珠江新城区域，但开发将放缓 短期内发展放缓，远期前景看好 商铺化的写字楼产品是其最大特征 未来发展研判 达宝广场------最临近专业市场的传统写字楼 达宝广场------最临近专业市场的传统写字楼 三元里综合大厦 传统型的区域商务中心将是本项目发展的方向 广州市未来商业发展仍将以向东发展为主 白云区商业物业的供求关系趋于平衡 白云区目前尚未出现市级的零售商业中心 本项目具备一定的零售商业发展潜力 未来发展研判 百信广场商业中心 百信广场商业中心 百信广场商业中心 做区域内最好的购物娱乐综合中心 商务公寓市场产品线日渐丰富，为不同档次的商务人士提供服务 80年代初期服务式公寓以依托高星级酒店经营的形式产生，例如中国大酒店、白天鹅宾馆、花园酒店、广东国际大厦等五星级酒店均有服务式公寓供应，主要分布于旧交易会商圈、环市路商圈一带。 90年代后期，随着市场需求的增加，独立的服务式公寓出现，主要分布在天河体育中心周边、珠江新城、二沙岛-五羊新城、南湖周边等地。 2000年后，房地产快速发展，面向不同人群的各种档次、类型商务公寓出现。 服务式公寓是优质商务公寓的代表 项目周边服务式公寓供应少 优质商务公寓——服务式公寓提供完善的设施和服务 服务式公寓是指配有客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务、既提供酒店服务又拥有居家生活风格的综合物业。通常具以下特点： 房内设施：包括所有的家具、家居用品如空调/电视/洗衣机/烘干机、厨房用品和厨具等； 公寓设施：配备健身中心、适当的餐饮设施、投币式洗衣区、独立的公寓出入口； 服务：完备的酒店式服务，如客房送餐、定期的房间清洁服务； 租期和租金：大多租期为6个月到1年左右。适合不愿意在酒店租房，也不愿意缴交各类费用的人士； 市场推广：设有租赁销售部门，通常与房产中介公司合作拓展长期租客。 服务式公寓主要面向外资企业、大型企业管理层和商旅人士 打造广州白云区东南部的区域商业中心 总体定位 项目规模建议 服务式公寓档次定位为中高档 服务式公寓的主要目标客户具有较强支付能力； 本项目受交通、区域条件限制，目标客户群仅限于项目周边区域的商务人群，对其他区域的高端客户群吸引力不足，因此，不宜定位过高。 公寓市场机会 公寓功能定位——市场定位 项目优势 专业市场带来大量商务人群，其中不泛欧美、日韩国际客户 专业市场服务行业不少中小型企业具有办公需求 区域服务式公寓供应少 项目有五星级酒店为依托 与酒店、写字楼共享配套设施 酒店客户中国际客户占据较大比例，形成网络资源 公寓定位：宜商宜住，精品服务式公寓 区位价值综述 项目地处广州北门要塞，新旧城区交汇点，地理位置优越，但区域认同度低 本项目位于西、北向进入广州的重要关塞，内环、机场高速、环城高速、地铁等交通设施完善，贯通市内外；同时，这也是新、旧城区的交汇点，既享受旧城的繁华便利，又能共享新城规划的功能配套。 三元里地区集中较多外来人口，综合环境较差，区域认同度低。 三元里 火车站 白云新城 项目自身条件分析 项目地块规整，成长方形，东西宽约90m，南北长约245米；用地内现为中央海航酒店，建筑面积43万平方米。 项目西面的三元里村以村民自建房为主，建筑密度高，质量差；东北面是正在建设中的白云新城。 项目区位虽好，但受机场路、广园路两条交通性干道及机场立交的影响，可进入性差。地铁二号线三元里站与项目地块之间被三元里村分隔，大大削弱地铁对项目形成的交通辐射作用。 50% 40% 150m 28% 115718m2 4.8 24108m2 绿化率 绿地率 建筑限高 建筑密度 建筑面积 容积率 地块面积 项目用地指标 项目可进入性差；建筑密度指标偏低 项目地块 1 广园西路 机场路 解放北路 环城高速 环市西路 广园西路 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 4 1 2 3 4 1、松柏新村 2、百事佳新村 3、广园新村 4、白云新城 1、三元里村 2、广和花园 3、和润花园 4、祥港花园 1、金桂园 2、桂花岗 3、交电新村 1、时代花园 2、翠逸家园 3、万科园 4、仙湖名苑 1、华园新村 2、瑶台花园 3、华美苑 4、瑶台苑 周边环境对项目的影响