2010福州金山房地产市场调查报告.docVIP

2010上半年福州房地产市场调研报告 序 言 2010上半年，地产政策频出，政府重拳出击整顿房地产市场，市场逐步进入降温状态，购房者观望情绪也日益浓烈，刚性购房者期待房价能进一步下跌，投资者投资也越来越趋向理性。特别是进入5月以来，全国一线城市楼市成交量惨淡的消息不绝于耳，让压抑太久的人们有了些许的安慰。房价要跌了！能跌多少呢？根据银行做了压力测试，有的说能承受下跌50％的压力，有的说是30%，到底能不能跌，要跌能跌多少，谁都说不准。 一、【2010年1-6月福州市市场回顾】 1、从签约量和均价上分析： 纵观2010年上半年房地产发展变化，从新年1月份伊始，福州整体房地产市场依然延续09年的火热势头，1月成交量达到了2240套，成交均价也达到了10448元/㎡，虽然自2009年12月开始政策转向，明显由宽松转向紧缩，然而经过2009年一年的市场旺销，开发商在资金压力上已明显减弱。而整体的经济开始反转，通货膨胀预期加强。 进入2月，正值春节长假，加上2月只有28天，，使得楼市签约量再度应声而落，总签约套数仅为1177套，环比减少1063套。签约面积也只有报出区区的135025120542㎡，降幅高达47.16%，两组数据双双遭遇腰斩。房价方面，2月再度上涨5.16%，报出10988元/,环比上涨540元/房价，很多购房者只能寄希望国家的调控了月，楼市多事的季节。随着近期国务院一系列调控房价的重拳出击，曾经高歌猛进的房价涨幅开始趋缓，“量缩价滞”成为当前楼市的“标准样式”。官方正式对楼市定调：楼市开始步入调整期。在楼市调控风声水起的，福州楼市依然取得不俗的业绩，五行政区总签约套数达到2409套，环比增加778套，为过去四个月以来的最高值签约面积方面突破二十万平米，达到25521564586㎡，增幅为33.88%。均价方面，连续四月突破万元，报出 11322元/55元/为何在调控效果日趋显现的4月，福州楼市还能表现如此疯狂呢。有业内表示，4月的签约量很大一部分是先前的累积，并不能及时反映楼市的近况，而真正的销售数据要在随后一段时间内才能显现出来。在一系列的楼市调控的重压下，福州楼市已经失去了2009年的风光，签约量骤然下降，五月的签约量已经回到了2008年最低的水平。住宅签约量仅为861套，签约面积更是下降到了10万平米以下，报出93428161787㎡，降幅达到63.39%。均价方面，在经适房和马尾区楼盘的拉低作用下，5月均价报出9497元/1825元/16.11%。虽然楼市降价的声音不绝于耳，政策也没有松动的迹象，全国房价普降的态势已经形成，但目前的市场上依然不乏购房者，二手房乃至一手房都有不菲的成交， 几个楼盘降价开盘，一开盘便有一大批购房者蜂拥而至，取得不错的销售业绩已是无可厚非出现这种情况，很多等待购房的来说，的确有些纠结和郁闷。毕竟等待了好久，发现可能会像以前那样，杯具再重演！ 表为2010年1月-6月福州住宅签约明细表，从表中我们可以看到，5月福州楼市的签约量骤然下降,然而6月以来福州楼市出现了较大幅度的反弹。 2、从土地开发量分析： 上半年，福州土地市场明显处于较安静的状态。受政策方面的影响，开发商拿地明显已没有了09年的狂热，开发商观望情绪明显，土地价格也相对趋向合理。从政府的土地放量上，上半年，福州的土地拍卖面积也相对较小，且从3月5日福州成功拍出7宗地块上看，开发商拿地已越来越谨慎，特别是进入6月以来福州更是最低拍出楼面地价1454元每平米的“白菜价”，面积小、总价低在中央出台楼市调控新政的大背景下，福州土地拍卖。6月五行政区签约明细表 　 　图一为2010年5月-6月福州五行政区住宅签约套数对比图，6月份五行政区住宅总签约套数为1184套，环比增加323套。受益于华润橡树湾开盘热销，“仓山区”6月签约套数达到774套，环比增加275套，高居榜首。其次为“晋安区”，6月签约174套，环比增加22套。另外三个行政区签约套数都在百套以下，“鼓楼区”最少，只签约60套，环比增加11套。 图二为2010年5月-6月福州五行政区住宅签约面积对比图，6月五行政区总签约面积重新回到了十万平米以上，6月报出12704433616㎡，增幅为35.98%。“仓山区”变化最大，6月签约8334552.1%，超过其余四个行政区总和。“晋安区”则在“万科金域榕郡”的带领下，签约面积逼近二万平米，达到1989332.25%，位列次席。 “台江区”签约面积也达到11100。 　　图四为2010年5月-6月福州五行政区住宅签约套均面积对比图，6月五行政区总签约套均面积为107.31.13㎡。其中“台江区”套均面积最大，达到133.7341.17㎡。 “晋安区”签约面积也超过一百平米，达到114.3215.37%。其余三个行政区都在一百平米