余姚中宇天鹅湾高层报告.ppt

产品特征： 19幢5层的多层，主力面积90-150平米，2幢11层的小高层主力面积在90-150平米。 本案相似产品分布：90平米主要分布于项目周边多层和小高层中间套。140-157平米的主要分布于小区中间部分8幢多层以及高层边套。 120平米以上的面积销售明显好于100平米以下，目前存量以90平米为主。 90平米竞品的剩余产品主要集中在小高层中，小部分在多层中层数较低楼层，总共约占剩余量55％。 产品特征：20幢5-6层的多层，一梯两户，主力面积为93-141平方米，3幢18层的高层，为2梯四户，主力面积为90-140平米。 本案相似产品分布：90平米主要分布小区沿路地段的高层和多层，面积在140平米以上的主要分布于小区中间的多层边套。 90平米左右竞品中市场存量较多，约占剩余量的49％。主要分布于高层的中间套，另外多层层数较低的中间套还有少量。 140平米，目前约去50%，销售情况一般，各位置去化相差不大。 产品特征：4幢5层的多层，1幢11层小高层，3幢14-16层的高层，主力面积段为40平米单身公寓和90-140平米的二房三房。 本案相似产品分布：高层3#楼的中间套、多层5-8#楼90平米，2#为140平米左右。 产品特征：7幢6层的多层，2幢11层的高层，主力面积在90-140平米。 竞品分布：90平米分布于多层1-6#楼的中间套，140平米左右的户型分布于小高层8#楼以及多层7#楼。 销售景况：目前备案去化12%左右(其中大部分为内部客户)，销售情况不理想。 样板房设计思路 设定原由：直接针对二期剩余多层与首推高层主力户型样板房进行设计； 户型锁定：二期剩余多层90平米与120平米；高层90平米与160平米户型 位置锁定：多层户型样板房设置在西侧地块景观样板区内；高层户型设置在现场售楼处内； 设计风格：纯粹西班牙装修设计风格 设定重点：高层90平米样板房先行建造。 实景样板区与样板房营造示意 现场售楼处（高层90/160㎡样板房） 景观样板区工程 多层90/120 平米样板房 策略分解二 37/38#独立包装推出 （价格低于一期支撑/保证二期后续产品形象） 二期高层小户型独立包装策略： 一期多层 高层小户型 高层大户型 价低于 价低于 将二期首推高层小户型独立推售，必须做到： 独立 价格策略 独立推售 独立 客群划分 独立 推广策略 独立 形象系统 独立包装执行 因首推产品多为90平米左右，客群一次置业比率应稍高其他为经济承受力不高的换房一族。 产品线为高层中位置较差，且小户型，价格上与多层及后续高层产品拉开 形象调性稍偏年轻化，弱化二期整体，在广告色调上尽量与前期形象隔开 推出“青年置业计划”，在优惠策略上重新构建；并以低总价为主诉求点 独立客群 独立价格 独立形象 独立推广 “青年置业计划”启动 从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。 对于该计划的启动，目前有一大利好房产政策出台： 价格制定策略 中宇品牌，产品的品质。本案地段较城东相对有优势。 多层市场接受程度高，目前市场多层和高层（小高层）价格相差较大 城东 城东 区位 高层板式，沿马路，无明显景观优势，1梯3户 53.5 5700 94 高层2房 板式小高层，其中37#、38#、39#在小区中靠边，景观一般 50 5500 90 备注 总价（万元） 单价（元/平米） 面积（平米） 　最终实现 刚性需求为主，价格敏感，本案需塑造高性价比优势 成交量锐减，市场低迷，90平米市场存量较大，后期压力大。 本案90产品主要集中在北面板式小高层，优势不明显。 定价依据 本案90平米产品 多层中间套、沿马路、无明显景观优势，1梯2户 60 6600 91 多层2房（可改为3房） 东台公寓 多层沿马路，南面隔马路为公园，1梯2户 60 6500 93 多层2房 春江花月 备注 总价（万元） 单价（元/平米） 面积（平米） 产品 　 我们以目前竞争市场上的相应面积段上产品的定价作为参考，获得本项目产品的价格体系。但在总价上必须有足够的诱惑力才能保证走量。 对于5500—5800元/平米的均价，每层80元/平米的层差，最低价格不超过5000元/平米（一层西首），最低总价在45万以下，首付仅9万（2成），对市场有足够的刺激力。(建议附房剥离开来卖，以控制总价) 推广策略 推广核心：“青年置业计划”全力推出 诉求重点：以低总价/入会优惠作为主诉求，弱化形象诉求 推广时机：在11月中到开盘前集中出击 媒体策略：户外更换/报广结合各营销节点/短信电台渠道增加 策略分解三 “中宇会”启动