【精品】红湾碧岛项目营销方案.doc

望江边岛项目营销推广方案 目 录 物业市场背景------------------------------------------------- 一．宏观经济背景 二．成都市住宅类房地产开发现状 三．同类项目竞争态势 物业分析---------------------------------------------------- 一．物业优势分析 二．物业劣势及对策分析 三．物业机会分析 目标客户市场分析-------------------------------------------- 一．目标客户群确定 二．目标客户群分析 销售策略建议------------------------------------------------ 一．主要销售渠道 二．市场推广工作进程 三．具体推广步骤 四．物业发展及销售时间 五．建议售价 六．分期推出面积安排 物业市场背景 一、宏观经济背景 1、宏观经济形势 ①成都市国民经济发展进入高速增长期。据有关方面统计资料：2000年成都全市完成国内生产总值（GDP）1300亿，增长率为8%，明显高于全国平均水平，位居中西部副省级城市和省会城市之首，并表现出强劲的持续发展势头。经济的增长无疑将对成都市房地产市场的发展起到积极作用。 ②成都作为“商业中心城市”的地位具有全国影响。据有关资料显示：2000年成都市社会零售总额达550亿元，居西部各大城市首位。成都市对商品的巨大集散能力，使得该市成为了商贾云集、商业繁荣、辐射范围广的中西部商业重镇。 ③成都市已经成为国内外投资热点。成都具有“承东启西”的优越地利，经过长期经济建设所积累的经济技术基础、产业优势、市场优势和人才优势，以及近年来政府大力营造的良好投资软、硬环境，吸引了大量国内外资本的涌入。随之而来的是，成都房地产市场需求的增加。据市房地局统计资料表明，在今年春季房交会中的成交量中，外地客户占了36.8%的比例！ 2、居民生活形态 ①成都历来就是消费城市。据悉，2000年成都居民人均可支配收入达7649元，而成都市私车拥有量居全国第四，个人购房水平位居国内前列。 ②中上收入阶层数量正在扩大。从长远发展趋势看，城市中产阶级偏上层的发展壮大是经济发展的必然。据市统计局对本市居民收入的一项调查结果表明，高收入者主要是企事业单位负责人、专业技术人员、金融证券行业的从业人员、IT人士等，而这部分人士的数量正扩张态势。 ③居民个人投资理财观念日盛。近年来成都市年度证券交易额及股民人数均居全国前列，各类彩票发行量也业绩不俗，而随着对房地产投资价值的认识加深，投资型客户数量正呈上升趋势，除商业用房外，小套型、别墅等成为投资者的新选择。 3、城市形态发展分析 ①将成都建成国家西部大开发的“经济高地”是成都市城市发展战略。由于在中西部城市中相对较强的经济实力，成都将在西部大开发战略进程中扮演重要角色，获得超常发展机会——对房地产业而言，这意味着一个更为有利的环境正在形成。 ②国际化是成都发展趋势。对外开放政策的长期实施以及正在展开的西部大开发，成都正在成为国外投资者关注的热点地区，目前世界500强企业中有大约50家已经进入成都，而WTO的进程只会进一步加速成都国际化。国际化带来的是城市的加倍繁荣，对房地产则是机遇与挑战并存，既有新的市场需求，对开发经营的要求也有提高。 ③城市化进程将稳步推进。根据成都市“十五”规划，2005年成都城市化水平将由1999年的33.5%增加到38%，2010年达到45%。到2005年成都城市人口将增长150万，这意味着房地产市场容量的扩大。 4、2001年一季度成都经济及房地产市场走势 ①2001年成都经济仍将保持明显的增长趋势。据市统计局春季报告显示，今年第一季度成都市GDP增长了11.1%，高于全国平均增幅，各项指标表明，国民经济将越过2000年的拐点后步入平台式稳健增长时期。 ②商品房销售保持了迅猛发展的势头。据市统计局春季报告，今年一季度全市商品房竣工面积90.23万平米，增长了178.4%，商品房销售额13.68亿元，其中销售给个人13.37亿元，分别增长了176.9%和185.7%。 ③预测：好的开端预示着一个好年景。经济的稳健增长将会扩大有效需求，从而刺激房地产业的持续快速发展。 二、成都市住宅类房地产开发现状 1、住宅类房地产开发规模 根据《成都投资统计动态》，今年1——4月，商品房建筑施工面积达1071.01万平米，其中新开工面积280.43万平米，同比增长分别为26.9%和23.3%。而商品房销售建筑面积为127.85万平米，其中销售给个人的为125.21万平米，同比增长分别为131.9%及145.3%，增长势头较为明显。 2、