【精品】成都金堂高尔夫项目（蓝光观岭）前期可行性研究报告.doc

目 录 前 言 项目发展的目标体系 8 一、本项目研究背景 8 （一）企业背景 8 （二）项目自身条件 8 （三）项目发展环境 9 三、项目的特殊性认识 9 四、本项目发展的前提条件分析 9 五、本项目发展的目标体系 10 第一章 区域发展战略研究 11 一、大成都城市定位对区域发展的意义 11 二、大成都总体规划对区域发展的影响 12 三、金堂规划与定位导致其在大成都中竞争地位改变 12 四、区域资源条件及发展水平横向比较分析 14 五、金堂差异化竞争发展战略 15 第二章 项目休闲产业发展方向 16 一、特色吸引物的选择 16 （一）本案发展休闲产业的资源基础 16 （二）各区域休闲产业的发展态势 17 （三）人造特色吸引物的确定 18 二、高尔夫球场发展建议 19 （一）中国高尔夫发展概况 19 （二）成都高尔夫发展概况 20 （三）本案高球球场发展建议 21 第三章 项目发展模式 22 一、案例考察 22 （一）案例简介 22 （二）共性研究 22 （三）差异点分析 23 二、项目总体发展思路 24 （一）项目总体开发思路 24 （二）项目开发应注意的几个要点 24 三、高尔夫休闲物业定位 24 （一）休闲物业总体定位 24 （二）休闲物业组合 25 （三）市场锁定 26 （四）目标客户群锁定 26 第四章 市场可行性分析 27 一、本案所面临的市场格局及竞争格局 27 （一）成都郊区物业市场板块分布 27 （二）发展模式下的竞争格局判断 28 二、高端物业市场竞争分析 28 （一）显性竞争板块分析 28 （二）潜在竞争分析 30 （三）竞争下的本案发展高端休闲物业的市场机会点 31 三、中高档物业的市场竞争分析 31 （一）本地市场的中高档物业竞争分析 31 （二）与第一圈层阻隔性市场的中高档物业竞争分析 32 （三）中高端物业市场机会判断 34 四、大成都城市化进程带给金堂的区域发展机会 35 五、市场可行性总结 36 第五章 运营可行性分析 37 一、项目运营的总体构想 37 （一）项目运营必须遵循的原则 37 （二）本案运营的总体设想 37 二、运营机制设计 38 （一）运营主体选择 38 （二）与政府的关系协调 39 （三）与其他企业的协作 40 三、开发时序设计 42 （一）设计的指导思想 42 （二）各产品的开发时机判断 42 （三）开发时序设计 43 四、运营方式设计 45 （一）高尔夫球场运营方式 45 （二）土地运营方式 46 （三）物业运营方式 47 （四）酒店运营方式设计 48 第六章 投资可行性分析 49 一、土地运营的投资可行性分析 49 （一）研究方法 49 （二）土地投资成本研究 50 （二）高尔夫俱乐部投资运营对土地投资成本的影响 50 （三）土地市场价值预测 51 （四）土地运营的投资可行性分析 51 二、物业开发投资可行性分析 52 （一）分析方法 52 （二）物业平均价格预测 52 （三）投资分析与收益测算 53 三、不同运营方式下项目投资评价 60 （一）土地一级运营 60 （二）主体企业进行全部物业开发 60 （三）主体企业进行部分物业开发 61 （四）总体评价 61 四、项目风险分析 62 （一）政策风险 62 （二）市场竞争风险 63 （三）经营性风险 64 （四）结论 65 附件： 附件一：金堂政府部门深访纪录 附件二、成都高尔夫发展概况 附件三、金堂市场环境报告 附件四、典型高尔夫个案分析 附件五、土地价值研究 附件六：重点郊区别墅板块发展比较研究 前 言 项目发展的目标体系 一、本项目研究背景 （一）企业背景 华宝集团是一家多元化大型国际性集团公司，在中国大陆的主业是化工，同时拥有丰厚的资金储备；对于这样一个跨行业进行投资的企业，对投资地产项目的基本要求在于： ? 资金安全性：项目的开发，必须保证资金投入的安全性，必须实现土地、物业的保值、升值。 ? 项目可投资性：未来项目开发的投资强度，必须满足企业对存量资金的消化需求。 ? 发展可持续性：通过项目的开发运行，能联动、集聚、整合多层次的政府、业界、土地资源，从而构建企业全新发展平台，自主衍生许多项目以外的新利润点与投资机会。 以上三点，这也是我们判断项目可行性的基本准则。 （二）项目自身条件 项目地块总面积4200亩，位于原成都野生动物园区域。该区域东北临中河，与未来的“成都游乐中心”隔河相望；东南向连金堂新城区，毗邻客运中心、三星级酒店；东面为青白江地界；现区域四周土地基本上均为农田等未开发土地。 根据我方对地块的实地勘察，结合对国土部门、规划部门、当地开发商等的深访，我们对土地有以下基本认识： 1、 地块资源禀赋优越 较为突出的资源为四大类： a) 水资源——该区域毗邻中河，地块内有