北府花园营销推广方案（市场篇）9.docVIP

北府花园营销推广方案（市场篇） 一、本案市场概况1、本案营销环境分析1、1??项目周边情况北府花园位于山东路与华东路之间，中华路贯穿其中，座拥北部商圈中心，紧邻华南家居广场，与沃尔玛仅一路之隔，优越的地理环境，让您随时随地享受便利生活，走出家门：1、8、19、20、303、407、413、兴工街—姚家、泉华小区—长兴市场、二十高中—建设街数十条线路供您选择。小区周边教育机构齐全：小区幼儿园、玲智全纳婴幼园、六一小学、南华小学、博亚中学、华南中学、二十三中、二十高中环绕四周，让您的孩子轻轻送送享受高素质教育。周边还有新世纪医院、三院社区医院，为您解决健康、成就辉煌的人生与事业。1、2??项目概况项目总建筑面积约30万平方米，总占地面积约11。8万平方米，其中分为三分区域带：A区：位于整个小区的北部，占地面积约2。17万平方米将开发以小高层和高层为主住宅，小高层采用外挂式观景电梯。连接AB区将建成占地面积为2万平方米的购物商场。B区：高档住宅区，占地面积约6。66万平方米，多层为主，近800平方米的幼儿园和近3000平方米的主题音乐广场。C区：占地面积约2。97万平方米，由三部分组成，第一部分位置设有一个高级酒店，第二部分为餐饮洗浴、娱乐区和巨无霸海鲜美食城，第三部分为产品展示中心，其中21层的塔楼预为商务公寓。（以上资料均来自北府花园的楼盘介绍）2、项目SWOT分析及要点总结*SWOT分析S（优势）*地处山东路与华东路之间，交通便捷，是大连“西拓北进”的咽喉要道，倍受市民瞩目。*楼盘用地规整，现已是净地，有利于市场前期推广。*小区规模大，易于品牌推广，可容纳1300多户居民。*户型面积比较合理，符合当地居民的生活习惯。*室内大开间格局，功能划分比较齐全。（大一些户型设有书房，为自己、为家中的小孩学习留下余地）*车位规划比较合理，基本满足要求。（设地下车位）*周边没有竞争楼盘，有利于本案的销售（离本案不远的名贵山庄现已交房，对本案基本不构成压力）。*小区设有公建，有利于社区商业的发展。*小区景观设计新颖、大胆，楼与楼之间私密性好、社区与社区之间联系紧凑。道路两边均有绿化带。*总体品质均好，具备了成为一个热销楼盘的先天条件。*开发商虽然头一次做项目，开发经验谈不上老道，但一直在本案附近做项目（和其他公司连建），可以说，熟悉当地市场情况，能做到“知己知彼”。W（劣势）*本案土地成本高，资金压力大。*产品建筑形式，为塔板结合，开发商考虑到消费者的不同需求，虽有多层、小高层和高层之分，但建筑外观无亮点，外立面比较大众化。*项目是期房，项目形象没有显现，但售楼处旁边就是工地，虽然方便业主看地，但也对项目形象造成了一定潜在伤害，不利于前期推广。*虽位于山东路与华东路之间，表面来看，交通方便。但实际分析却发现，本案位置前出，周边用地除东边是装饰材料市场以外，均是没有开发的土地,开发商成为“第一个敢吃螃蟹的人”。所以，项目形象不佳，风险较大。*中华路道宽车快，使道南面（沃尔玛超市）的商业氛围很难延伸到小区。*开发商在大连地产界名气不大。※??劣势的化解※? ? ? ? 采用现场包装策略。※? ? ? ? 采用“先入为主”的推广策略。※? ? ? ? 制定详细、合理的广告推广计划。※? ? ? ? 媒体整和传播。O（机会）*大连的经济近两年飞速发展，带动了住房消费。*近两年，大连的土地供应有所减小，市场整体处于“饥饿”状态。*沃尔玛超市已经入住并运营，提高了当地的商业氛围，抬高了地价。威胁（T）*本案周边商业氛围并不浓厚，沃尔玛超市（东面）开业时间并不长，尚需要一段时间磨和。山东路（西面）的商业仅限于餐饮和娱乐方面，也没有延伸到本案地区。*小区内部虽有大型的购物广场，但一楼的公建分流了一部分客户，扰乱了整体商业布局。另外，也不利于小区的安全环境建设。*当地的居民购买力低下，难以支撑2万平的商业面积。*本案周边没有职业中专、大学等高级学府，缺乏文化氛围。*小区附近虽然有小学和中学，但上下学都要过中华路，并不方便，开发商对此似乎欠考虑。*小区的北面有一大烟囱，将对A区的高层销售造成威胁。*小区周边的环境卫生差，将对项目本身造成威胁。*本案和离小区不远的名贵山庄的户型相比，两者产品差异性不大，惟有在商业配套上下了工夫，是否符合市场，还有待于检验，同时价格达到均价3800元/平，价格较高，会使一部分潜在客户持币待望，对后期销售有影响，不利于资金的迅速回笼。※??威胁的化解※? ? ? ? 采用“先入为主”的推广策略。※? ? ? ? 制定详细、合理的广告推广计划。※? ? ? ? 媒体整和传播。※? ? ? ? 运用公关活动策略。二、项目的