【精品】深圳宝安金泓凯旋城项目可行性分析报告.doc

一、宝安区态势分析 21世纪的宝安，与特区逐渐融合，宝安的发展是深圳持续前进的必然结果，宝安中心区将成为深圳滨海城市的形象代表，天时与地利将使宝安城市发展迅速升温，房地产业迎来一个黄金周期。 1、宝安发展概述 宝安位于深圳西北部，珠江口东岸是深圳市六大辖区之一南接深圳经济特区，北连东莞市，东濒大鹏湾，临望香港新界、元朗，全区面积733平方公里，海岸线长30.62公里。于年月日建制。区政府驻新安（原宝安县城）。全区辖新安、福永、沙井、松岗、公明、石岩、龙华、观澜个镇及光明街道办事处，设个居民委员会和个村民委员会人口130多万倚山傍海，风景秀丽，物产丰富， 2、宝安经济发展状况 宝安区国民经济保持快速发展，2002年完成国内生产总值433亿元，增长19.6%，占深圳市的19.3%，人口160.6万人，外来人口131.73万人，人均GDP26959元，超过3000美元。固定资产投资69.3亿元，增长24.7%；商品房销售量为14081套，增长40.7%，销售面积达到141.53万平方米，收入64.1亿元；城镇人口人均收入25.369.9元，农民收入10980元，人均住房面积为29.41平方米。 3、宝安城市特点 城市化率较高 2002年底，深圳城市化率为72%左右，宝安城市化率为46%，处于一个相对较高的阶段。各项城市基础设施建设齐全，城市环境优美，道路交通畅通，宝安正处于城市化飞速发展的阶段，未来几年，龙华新城、宝安中心区、公明卫星城以及沙井新城的建设将如火如荼，宝安正全面建设21世纪的小康社会。 工业化水平高 宝安因为地广人稀，一直是深圳工业发展的重要基地。2002年，全年工业总产值达到925.8亿元，比上年增长36.2%，其中工业增加值为267.5亿元，占深圳工业增加值的25%，占宝安区国内生产总值的61.8%，工业化水平相当高。 相对独立的发展城区 宝安与特区一城两制，在文化、经济以及政策等方面都有不小差异，在特区二十多年的发展过程中，宝安的发展是相对独立的，特别是在城市人文方面，呈现出明显的独立发展趋势。 在未来几年这一情况将有所改变，按照深圳未来的城市规划，深圳将发展7个卫星城镇：宝安区的新安中心城、龙华新城、沙井新城、公明新城和龙岗中心城、布吉新城、横岗新城。未来，深圳将形成以特区为核心，以交通干线为指向，向北呈西、中、东放射的三条城镇发展轴，宝安中心区作为深圳的次区域中心，服务于宝安片区及特区的周边区域，与前海形成优美的滨海城区，未来的宝安与特区的关系将逐渐紧密起来。 4、宝安面临大的发展机遇 城市化发展的黄金时期 城市化是人们的生产方式、生活方式、交换方式转化升级过程中经济、政治、文化等社会活动向特定空间集聚的过程。它主要表现为人口空间布局结构的改变，即人口密度的增大，表现为国民经济发展载体的空间转移。 世界城市发展史上，有一个共同规律——这就是被描述为“纳瑟姆S曲线”的城市化规律：所有发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波线上升阶段的过程。这个过程包括三个时期：即初期的平缓准备阶段，中期的高速发展阶段，后期的平缓成熟阶段；各阶段对应的城镇化水平分别为：小于30%、位于30％～70％之间70％之后启动实现现代化。30％和70％ 深圳城市功能溢出效应明显 经过二十多年的发展，深圳市的城市建设进入了一个新的历史时期，城市空间不断扩展特区内地面临珠江出海口，拥有约4公里的海岸线。720公顷，规划居住人口17万人与罗湖、福田中心城区相呼应， 宝安目前的房地产水平正处于一个相对落后的阶段，但也是一个飞速发展的阶段，未来几年在承接深圳城市效应的基础上，宝安的房地产市场将有一个大的发展。最大的表现将是住宅需求将从居家型向舒适型转变。最终引发市场供应质的转变。 1、从房地产阶段论来看宝安房地产的开发水平 综观中国的房地产市场，我们不难发现，发育得最成熟的是广州、上海及深圳特区等发达地区。这些地区经历了十几年的发展和摸索，领先形成了比较成熟的市场竞争机制。我们可以从这些地区经验中总结出房地产市场发展的几个阶段： 市场发育程度 短缺市场 供求平衡、相对饱和 过剩市场 （全面短缺、结构性短缺） （结构性过剩、全面过剩） 产品提升阶段 地段 家居 环境 服务管理 文化生活方式 买家认识阶段 认地段 认家居 认环境 认服务管理 认品牌 竞争层面提升 资源（土地） 销售 设计 资源整合 全方位竞争（企业竞争） 企业状态提升 项目公司 专业公司 管理公司 全能冠军 追求境界提升 看得见摸得着