【精品】重庆义乌小商品城营销定位招商策划方案.doc

目 录： 第一部分：市场研究篇： 第一节/重庆地产宏观分析 重庆经济发展状况 政策环境状况 基础设施发展状况 商业地产发展状况 第二节/渝中区商业地产市场分析 供给分析 渝中区商业态势分析 渝中区商圈格局 渝中区商圈特征 朝天门市场态势分析 朝天门市场的商业格局 朝天门市场的商业特征 第三节/项目分析 项目基本技术指标 项目STOW分析 项目优势分析 项目劣势分析 项目机会点分析 项目威胁点分析 三、竞争对手分析 （一）圣名国际服装城 （二）海客瀛洲 （三）大正商场 港渝广场 恒滨商厦 第二部分：项目定位篇 目标经营主体定位 业种定位 项目产品定位 产品设计规划 环境规划 空间配比规划 名称定位 主题定位 广告传播定位 价格定位 第三部分：营销策略篇 整体营销策略思考 项目招商策略 招商原则 招商策略分解 第四部分：项目广告推广建议 项目品牌策略建议 项目推广策略建议 广告推广攻略 项目卖点提炼 推广执行构想 事件营销攻略 媒体整合建议 第五部分：市场运作篇 招商运作大纲 商业物业运作思路 第一部分：市场分析篇 第一节/重庆房地产宏观分析 直辖给重庆带来了前所未有的机遇，实施中西部发展战略使重庆成为中国21世纪新的经济增长点的战略突破口，成为承东启西、左右传递的战略枢纽，在长江经济带开发战略中，重庆作为长江上游最大的工商业城市，既是国际资金、技术、人才、项目流入中西部地区的“枢纽”，又是内陆腹地连接发达地区乃至走向世界的“窗口”。天时、地利、人口，与市场、人才、资源、体制、政策优惠，直辖效应的有机统一，使重庆成为中国乃至当今世界的最佳经贸投资合作区域之一，是中国加入WTO以后，外商在中国首选的商业化城市之一，成为中国内陆一座蕴藏着巨大市场开发潜力的城市。 重庆经济发展状况： 近年来重庆经济发展势头强劲，带动商用物业进入上升阶段。众所周知，重庆是西部最大的城市，处在中西部地区的结合部，具有承东启西的区位优势。三峡工程建设和库区移民开发，比去年同期增长 21.6% ，其中，住宅完成投资 130.60 亿元，增长 19.7% ；办公楼完成投资 6.98 亿元，增长 2.5% ；商业营业用房完成投资 34.72 亿元，增长 23.8% 。新开工商品房面积 1500 万平方米，其中住宅为 1000 万平方米；竣工商品房面积 1500 万平方米，其中住宅为 1000 万平方米，城镇居民人均住房建筑面积将达到 21 平方米。2004 年，累计销售商品房面积 572.74 万平方米，实现销售额 97.57 亿元，分别比去年同期增长 9.7% 和 11.8% ；商品房预售面积 815.91 万平方米，同比增长 40.9% 。 从2002年1月17日起，重庆市地房局正式启动了商品房买卖合同联机备案申请系统。有效杜绝“一女多嫁”问题，使商品房买卖更加“透明”。从2002年7月1日起，全市正式施行《重庆市主城区路桥通行费征收管理办法》，主城区七桥一隧所有收费卡统一撤除，实行年票收费管理制度。快速推动了城市各个区域版块的房地产开发进度。从2002年8月1日起正式实施的《重庆市城镇房地产交易管理条例》，率先在全国以地方法规的形式作出规定：商品房的销售以套内建筑面积作为计价依据。2003年年底，市国土房管局叫停提前放号认购，旨在规范市场秩序。严禁楼盘违规“放号”通告发出后，除了在房地产业界引起较大震动，众多购房者对此也反映强烈。2004年全面推开《两证合一》。即《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》的合二为一，合并后的证书为《房地产产权证》。?“两证合一”后，其验证、调查测绘、三审定案、档案合管等各环节合并，将提高1-2倍的办事效率。从现在到2020年的这个时间段进行城镇化过程，是重庆走向现代化的过程。就意味着，从现在到2010年，每年将转70万农业人口为城镇指标，让重庆的城镇率达到50%；从现在到2020年，总计将转1300万人为城市人口，城镇化率就可以达到65%，现在，重庆人口是3100万，其中城市人口约1000万，到2010年城市化率达到50%，城市人口就是1600万，新增60万城市人口，城市化面积要扩大600平方公里。以此测算，600万人就要1.2亿平方米的住房需求；加上近1000万人的住房面积每人有4平方米的欠帐，又要4000万平方米；还有1000万平方米的危旧房改造，需要拆1还3的经济适用房来替代，再要增加4000万平方米，加在一起要建2亿平方米的住宅，每年建2000万平方米，要10年才建完。但新增的1300万人中只有三分之一的人口可以进入主城区，这样做的理由是，既要城镇化，又不能让大量的城市边缘群体出现。另三分之二的人口呢？更大量的涌入主城区周边区域，势必从另一个方面推动主城区房地产市场价格的上升。重庆整体商业覆盖