【精品】成都御源-大湖区二期一批次项目销售定价策略.doc

御源·大湖区二期一批次房源价格策略 提交公司：成都五度 提交时间：2008、9、16 目 录 一、 二期一批次房源价格目标： 3 二、 二期一批次房源价格定位： 3 三、 区域楼盘情况 3 四、 价格参考楼盘情况： 7 五、 本项目与前期客户分析 8 六、 定价方法:竞争比较法 8 二期一批次房源价格目标：销售导向 小步快跑:第一批以90平米以内小户型为主. 区域低总价：以25万起,超低总价优势抢占客户资源. 二期一批次房源价格定位： 以竞争项目为参考：目前在售竞争项目中，以电梯为主的是东山国际新城、锦上城，所以本案要以目前在售且是本案竞争项目的东山国际新城、锦上城为参考项目。 以销售为导向：以销售较好的东山国际新城为主要参照对象，可比权重按60%，其次以锦上城为参照对象，可比权重按40%。 区域楼盘情况 所在区域 新城区 龙泉驿区 其他 项目名称 艺锦湾 恒禾.皇冠国际社区 龙城一号 锦上城 东山国际社区 规模、环境、交通 地址 北泉路1068号 北泉路 东大街外延线龙城大道1号 龙泉驿区公园路一段189号 成龙路东山国际大道1号 占地规模(亩) 340 327 600（含150亩特色景观公园） 160 3平方公里 总户数 2569 678（一期） 1960（一期） 3000多 1632（E区） 容积率 1.54 1.12 1.4（一期） 3.43 2.5（E区） 环境（自然/人文） 皇冠湖片区 皇冠湖片区 三圣乡片区 依龙泉山而居 东山、芦溪河。 交通 走路十分钟至驿都大道，乘218、336、223直达成都和龙泉驿区、临后期地铁二号线站口。门口有直达龙泉公交 临驿都大道，218、336、223直达成都和龙泉驿区、临后期地铁二号线站口 乘公交到龙泉总站后转车可直达。 临东山国际大道，313从成都直达该项目 经营者品牌 开发商 四川君信房地产开发公司 恒禾置地（投资商：七匹狼） 成都志达房产开发有限公司 众锦置业 成都华信大足房地产开发有限公司 物业管理公司 英联华(香港)物业顾问公司 香港招商局 香港招商局 戴德梁行 四川华怡科尔酒店物业管理 产品、景观、配套 产品形态 纯多层 在售多层，二期为电梯 在售多层洋房 纯电梯 在售电梯 户型结构（一梯几户，是否板式） 两梯四户，砖混 一梯两户，板式 一梯两户，板式 2梯4-6户，部分板式 2梯4-6户，部分板式 景观园林 多种主题的欧式景观和水景组团园林9万平， 异国风情雕塑小品，音乐喷泉，水景广场 西班牙风情大盘，湖水等 尊重原生浅丘地貌，以坡地、水为符号，水景贯穿成“龙”的形态。 另有150亩特色高尔夫水景公园 中央区集中的水系湖泊原生景观7000㎡，其余景观设计无特色。 整个项目分区进行组团景观规划，E区为挪威森林风格 建筑结构 砖混 多层框架，电梯框剪 多层框架 框剪结构 框架结构 整体排列布局 组团围半合式 私家庭院，封闭组团内庭院，院落围合式 排列式 半围合式 叶片式围合布局 建筑外立面 棕红/白/咖啡色的现代欧式建筑，退台式，空中连廊 红瓦白墙，西班牙退台式建筑 棕红色瓦，黄色/白色外立面。乡村主义风格 咖啡/白/灰色现代、简约风格 白色为主，辅助深灰/红褐色。 小区配套 欧洲风情商业街区，游泳池、高尔夫推杆连球场、网球场，健身中心、羽毛球场、儿童游乐场、晨跑道 酒店、购物中心、写字楼、游泳池、网球场等 高尔夫、篮球、网球场，游泳池、游戏场、幼儿园 游泳池，健身场所，山地自行车道、幼儿园 30万㎡婚庆公司，公园、商业、医院、幼儿园、景观泳池等配套十分齐全 会所/俱乐部 阳光海休闲中心 时尚的泛会所 有 无 有 目前均价（元/㎡） 在售成交均价4500元/㎡左右 在售成交均价5100--5200元/㎡ 在售成交均价5100--5300元/㎡ 在售成交均价3610元/㎡ 在售成交均价3680元/㎡ 8、1--8.31日销售 住16套，其他4套 11套 5套 28套 33套 最近优惠措施 一次性优惠4%，按揭优惠2% 一次性优惠2%,按揭1%，首付低至一成 一次性最高优惠6.5%，按揭最好优惠5.5% 首付最少三成一次性5%，按揭3% C区所有剩余房源购买即可享受超值赠送2万元，一次性付款多优惠6%，E区一次性付款3580元/㎡ 媒体 商报、华西、户外、站台 站台、户外 商报、华西、户外、站台 站台、户外、报纸（少） 商报、华西、户外、站台 有无样板房 无 有 有 无 有 小结： 区域内品质大盘云集 区域在售项目中，多层为主流，辅以电梯 区