【精品】大丰市丰中某地块项目市场定位报告.doc

大丰市房地产市场背景分析 城市概况 大丰市地处江苏东部，盐城市东南。东联黄海，南与东台市接壤。2006年末城市总人口73万，面积2367平方公里，辖14个镇、两个省级开发区，境内有省属农场和沪属农场各3个。 大丰是新兴港口城市。国家重点工程大丰港位于江苏沿海海岸线中部，是填补江苏沿海港口空白带的中心战略大港。2005年10月18日，大丰港一期工程两个万吨级泊位已建成试航，2006年6月大丰港一类口岸获国家批准，并同时开工建设6个5万吨级泊位。 经济总量及人口与收入分析 2006年底大丰市经济总量近150亿元，年末总人口近73万人，其中城镇居民达超过21万人，城市化率41.1%，人均GDP更是首次突破20000元人民币大关。 大丰市做为苏北的经济强县，经济总量在盐城市排列前矛。2006年底统计数据表明，在苏北24个县中，大丰的经济总量处于第三位。在过去的几年中大丰市的经济总量每年都以15%以上的速率上涨。 经济的高速发展带来的是居民收入的提高。同比盐城市的其他县市的发展速度，大丰市的经济总量上升速度较快，这为房地产市场的发展奠定了物质基础。 数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图可看出，2006年底大丰市的GDP总量已近150亿元，而每年平均发展速度已超过15%，在苏北的县市中属于非常高的位置。 数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 与经济总量的增速相类似，自2005年以来，城镇居民人均可支配收入增速已达到了15%，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。 数据来源：大丰市统计局、2005、2006年统计年鉴 从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自2004年以来，人均住房面积就已经达到了32平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。原因在于2005年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。 影响房产市场发展的重要因素分析 港口建设 国家一级港——大丰港，经过了近9年的建设，已于2006年10月被国家正式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于2005年完成了一期两个万吨工程，并将在2007年9月正式对外开放并营业。 港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响，目前港区的商品房均价在1600-1900元/平方米左右。但港口建设的成功改变了政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬迁，必然对本项目产生积极影响。 市政府搬迁 在2005年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了大丰市高级中学。而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁至现在的大丰市高级中学南侧。这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚龙苑等。 目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的办公环境也决定了即将搬迁。但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至东部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。受此信息刺激，本地块南侧的恒达世纪新城在今年上半年即告售罄。 大丰初级中学搬迁 本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并吸引部分教师群体至西区置业。政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对西区的项目有积极的影响。 小结 大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛 大丰市的经济发展速度较快，其中尤为关键的港口建设对相关产业的发展带动，带来了投资，同时提高了区域内居民的收入。从而为地区房产的发展建立物质方面的基础。 居民收入较高，购房意识日渐成熟 综观2006年以来的住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨。一方面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅的需求逐渐显现。从西区集中的供应与销售来看，居民的购房意识逐渐强烈。 对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响 政府的政策指向性非常之高，这对地区内的所有项目都具有同样的效力。但只有市政府的最终搬迁地址，会对搬迁的小区域产生非常良好的效果，对房产的销售与价格提高都可预期。 大丰市房地产市场发展分析 土地市场 数据来源：大丰市房产局 2004年大丰市土地供应量达到历史最高，达到了484.55亩，同比增长率达到了110%！这与当时全国房地产市场一片火热是同步的。若将2004-2007年土地供应按60%的开发率，普通容积率以1.8测算，则3年来形成的住宅供应量约为87万平方米的供应量。而自2004-2007年以来的销售量约58.51万平方米，可见总体供应要略超过销售。 但200