【精品】2011济源源苑商业街项目战略营销与整体运营思路.ppt

* 济源源苑商业街项目 战略营销与整体运营思路 郑州御智商业机构 2011年4月1日 第一部分 济源商业地产调研分析 第二部分 项目SWOT综合分析 第三部分 项目销售模式探讨及建议 第四部分 五个统一确保项目火爆运营 第五部分 六大措施确保项目快速销售 第六部分 项目主题业态定位建议 第七部分 项目整体营销运营策略建议 第八部分 项目合作模式建议 目 录 第一部分 济源商业地产及商业环境调研 （双击附件） S O T SWOT 分析 ?地段：项目位于济源市城市核心区域； ?交通：宣化街、文昌路带来的大量人流； ?商圈：项目距离济源传统商圈距离较近； ?人气：周边居民、人流带来的大量人气； ?产权：铺铺临街，利于独立产权销售； ?结构：框架结构，利于商铺自由组合； ?潜力：项目未来的发展潜力无限。 ?公摊：项目公摊小，商铺得房率较高； ?环境：项目三面不临路，被其他物业包围； ?交通：尽管项目离主路口较近，但由于项目 周边实际环境的影响还是会带来人流 聚集问题； ?楼层：项目第三层商业的火爆和人流问题； ?设计：项目三楼人流动线的设计和引导问题； ?政策对住宅限购等措施利于商业地产销售； ?宣化大街周边新建商业地产项目较少； ?济源经济良好发展的基本面依旧。 ?国家政策对投资者和大众投资地产的信心影响； ?整体房地产市场短期内发展趋势不明朗； ?济源市整体房地产及商业地产市场竞争激烈。 W 第二部分 项目SWOT综合分析 第三部分 项目销售模式探讨及建议 一、商业地产的主要销售模式 商业地产发展至今，市场上主要的销售销售方式大体可以分为以下几种：直接销售、产权式销售、带租约销售、整体销售、返租销售、出让使用权销售等。 1、直接销售 直接销售一般是通过炒作，在商业还未经营运作前，以销售铺位潜力的方式，让投资者与经营者购买商铺，这种方式一般在社区底商铺销售中运用较多。 2、产权式销售 产权式销售也称为“返租销售”，在集中商业及大型MALL销售上运用最多，也是最具争议的商业销售模式。产权式销售通常是对整体商铺进行分割后对外发售，为确保统一经营，市场上一般采用返租形式收回商铺一定期限的经营权，给予投资者一定比例的租金回报。 3、带租约销售 商业地产是商业与地产的复合体，招商在前、销售在后也就成了商业地产运作的常用手法。招商面对的大多是经营者，销售面对的以投资客居多，招商与销售对象的不统一，客观上给商业销售带来难度，而带租约销售模式正是解决招商与销售矛盾的最好方式。商业地产项目可以先通过招商方式引进经营者，营造商业氛围、提升商业价值、增加投资信心，然后再将商铺带租约出售给投资客。 4、委托经营或者返租销售 投资者买商铺，买完了以后就把商铺委托给开发商来经营，只拿收益。然后开发商把商铺出租给其他人，比如说大型的零售商等等，开发商就作为一个固定回报的保证，承诺如果收入达不到所承诺的比例，到时候把房子买回来，投资人就不会有损失。 5、出让使用权（民间借款方式） 出让使用权的销售模式，其实就是一种纯粹的民间借款形式。其主要操作形式就是以一定面积的商铺作为参考，投资者投入一定金额的本金，开发商保障每年给予一定比例的回报，若干年后100%返还本金。（大多开发商会把商铺作为抵押，若兑现不了承诺，投资者可以拥有商铺的终身使用权或者产权。） 二、济源市在售商业项目销售模式调研 通过对济源在售商业项目的详细调研，发现大部分项目都是采用直接销售的方式，而只有曼哈顿采取了“出让使用权销售”的方式：并提出了“3万元买商铺”、“每年12%分红，5年后零风险回购”的宣传口号，但通过实地了解，其所谓的零风险并非真正的零风险，在实际销售中也遇到了很大的阻力，销售并不理想。 下边是曼哈顿项目的具体调研情况： 济源曼哈顿广场 1、项目基本情况：位于宣化街中段，由河南隆发置业有限公司开发，一楼临街商 铺面积在80平米（不含公摊）左右。 2、销售情况调研：街铺销售50%左右，内铺采用出让使用权的方式进行销售。 3、销售价格调研： ●2010年7月份调研情况：单一层临街商铺对外报价在40000元左右，同时赠送一套公寓住宅，约合销售价格在36000元/㎡左右，一楼内铺12000元/㎡，二楼内铺8000元/㎡。销售效果不理想。 ●2011年2月份调研情况：单一层临街商铺36000元/㎡，一二楼内铺采用“出让5—10年使用权，每年12%的回报，5—10年后100%回购”的纯借款形式。其中：一楼内铺5万元/5平米，二楼内铺3万元/5平米。（由于客户对投资回报的保