【精品】长春美景天城地产项目全程营销策划方案.ppt

房地产销售流程培训课件 第五阶段：持销期（2007．12—08。1） ◎目的：为项目2008年销售奠定基础。 ◎广告宣传：这个阶段是房地产销售进入全年当中的最淡季，推广要集中对剩余房源的销售，但广告推广的方式以降低投放成本作为首位，用软文宣传提起市场注意点。 ◎主题活动：项目交工入住活动（根据工程进展而定） ◎重点工作：1、一期余盘销售； 3-4 项目营销整合主张 3-5 项目销售主张 一、销售策略 热在脸上，热在心里 在铁北市场上，本项目不仅是第一个强调健康的项目，而且也是强调亲情的项目。所以要把项目本身这种“宾至如归”的形象塑造出来，既显示出本项目的价值之高，又显示出本项目与众不同的地方。而这种形象的塑造主要在案场方面，所以在案场接待方面，坚持这样两条原则：第一，对于买不起本项目的客户，让他们觉得离这个项目令人羡慕；第二，对于买得起本项目产品的目标客户，热情友好地为其详细介绍项目情况，让他们感觉充分的自豪感和优越感。 3-5 项目销售主张 3-5 项目销售主张 二、价格策略 一房一价，低开高走，小步快跑，分时推盘 1、一房一价：即对外开放的房源，在整体均价确定后，根据房源和影响销售的因素，如朝向、楼层、视野、景观、户型等差异实行差别定价，做到一房一价，用价格控制业主，以免客户选房时间过长，同时造成差异价格的不好计算，便于暗涨价格。 2、低开高走：即从全局利益出发，在开盘发售时，先以低价入市，之后逐步升高价格，形成节节高升的价格走势，加强消费者购买的紧迫性。 3、小步快跑：即针对业主在选房时犹豫和迟迟不下定的情况，采取小步涨价（每次5—10元/平方米）及快跑（10天一涨价）的策略，促使购房者快速下订。 4、分时推盘：即针对项目当年度工程进度，在对客户心理很好把握的基础上，结合销售阶段而制定的分时间、分阶段、分批次推出房源的销控策略。同时也是吊起客户胃口，憋客户的一项具体手段。 3-6 项目推广整合主张 一、推广策略 “产品规模树新景，营销整合树亲情”，是相互补充，相互提升的关系，规模可以让消费者信服、亲情可以让消费者信服，这样一来形成双重信服。 双重信服促销售！ 双重信服树品牌！ 双重信服提价值！ 双重信服获成功！ 3-6 项目推广整合主张 二、诉求内容及诉求语 总诉求语 健康大宅，重情英雄！ 系列广告之·改写篇 2007，改朝换代 美景天城用亲情改写人生； 美景天城用健康改写过去； 长春住宅，改朝换代！ 绝不是危言耸听！ 3-6 项目推广整合主张 系列广告之·家 最高兴时，不一定是在家， 最难过时，却想到家； 一年中见到最多的是朋友， 一年中见到最少的人是亲人； 最得意时，身边都是朋友， 最失败时，身边只有亲人； 家，不能只是避风港， 家，有你的身影，才欢乐 3-6 项目推广整合主张 3-6 项目推广整合主张 三、推广阶段划分 第一阶段：准备期及导入期（现在—2007.5） ◎广告宣传：集中向消费者树立“亲情健康”这一主题。 ◎主题活动：“有奖征集标志”活动 第二阶段：预热期（2007．5—7） ◎广告宣传：该阶段工作重点为通过广告宣传达到良好的内部认购率，为即将到来的销售期做良好的铺垫。 ◎主题活动： 1．定向产品推介会 2．情景示范区体验活动 3．专家团估价活动 3-6 项目推广整合主张 第三阶段：强销期（2007．7—9） ◎广告宣传：推广过程中广告投入量最多的时期。主要诉求的是开盘信息和产品品质。 ◎主题活动： 1．大型开盘活动 2．房交会 3-6 项目推广整合主张 3-6 项目推广整合主张 第四阶段：热销期（2007．9—10） ◎广告宣传：该阶段的广告推广着重宣传产品品质与对楼盘销售过程中亮点的挖掘，及对前一阶段销售的肯定。 ◎主题活动： 1．“美景杯”吉林省十大新锐企业家评选活动 2．专题音乐会 第五阶段：持销期（2007．1 0—12） ◎广告宣传：这个阶段是房地产销售进入全年当中的最淡季，推广要集中对剩余房源的销售，但广告推广的方式以降低投放成本作为首位，用软文宣传提起市场注意点。 ◎主题活动：项目交工入住活动（根据工程进展而定） 3-6 项目推广整合主张 3-7 媒介组合策略 主流媒体与分众传媒相结合。 1．报纸广告 目前报纸是房地产广告的传统强势媒体，能够实现告知的广泛性，易于建立知名度，并且便于随时根据工程进展及销售情况调整楼盘的宣传策略，清楚地分隔阶段主题，现已成为各大楼盘推广时主要的媒介选择。特别是在长春市场，报纸为房地产广告的绝对主打媒体，楼盘推广费用约80%都投向了报纸。因此本案的推广也应以报纸媒体为主，辅助其他媒体进行穿插。 ◎主要媒体选择：《东亚经贸新闻》、《长春晚报》、《新文化报》 ◎辅助媒体选择：《长春日报》、《城市晚报》、