项目可行性研究报告大纲_精品(完整版).doc

项目可行性研究报告 公司名称： 编制人员： 目 录 第一部分：项目总论 3 1.1项目背景 3 1.2项目概况 3 1.2.1项目名称 3 1.2.2项目建设单位概况 3 1.2.3项目地块位置及周边现状 3 1.2.4项目规划控制要点 4 1.2.5项目发展概况 4 1.3可行性研究报告编制依据 4 1.4可行性研究结论及建议 5 第二部分：市场研究 5 2.1宏观环境分析 5 2.2全国房地产行业发展分析 5 2.3本市房地产市场分析 5 2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状 5 2.3.2本市房地产市场发展趋势 5 2.4板块市场分析 6 2.4.1区域住宅市场成长状况 6 2.4.2区域内供应产品特征 6 2.4.3区域市场目标客层研究 6 2.5项目拟定位方案 6 2.5.1可类比项目市场调查 6 2.5.2项目SWOT分析 7 2.5.3项目定位方案 7 第三部分：项目开发方案 7 3.1项目地块特性与价值分析 7 3.1.1地块特征分析 7 3.1.2土地价值分析 7 3.1.3土地升值潜力初步评估 7 3.1.4土地法律性质评估 7 3.2规划设计分析 8 3.2.1初步规划设计思路 8 3.2.2规划设计的可行性分析 8 3.3产品设计建议 8 3.3.1综合楼 8 3.3.2住宅 9 3.3.3停车场 9 3.4项目实施进度 9 3.5营销方案 10 3.6机构设置 10 3.7合作方式及条件 10 第四部分：投资估算与融资方案 10 4.1投资估算 10 4.1.1投资估算相关说明 11 4.1.2分项成本估算 11 4.1.3总成本估算 12 4.1.4单位成本 12 4.1.5销售收入估算 12 4.1.6税务分析 13 4.1.7项目资金预测 13 4.1.8现金流量表 13 4.1.9自有资金的核算 13 4.2融资方案 13 4.2.1项目融资主体 13 4.2.2项目资金来源 13 4.2.3融资方案分析 14 4.2.4投资使用计划 14 4.2.5借款偿还计划 14 第五部分：财务评价 14 5.1财务评价基础数据与参数选取 14 5.2财务评价 14 5.2.1财务盈利能力分析 14 5.2.2静态获利分析 15 5.2.3动态获利分析 15 5.2.4偿债能力分析 15 5.2.5综合指标表 15 5.3财务评价结论 16 第六部分：不确定性分析 16 6.1盈亏平衡分析 16 6.2敏感性分析 16 6.2.1变动因素一：成本变动 16 6.2.2变动因素二售价变动 16 6.2.3变动因素一容积率变动 16 6.3风险分析 17 6.3.1风险因素的识别和评估 17 6.3.2风险防范对策 17 第七部分：综合评价 17 7.1社会评价（定性） 17 7.2环境评价（影响及对策） 17 7.3公司资源匹配分析 17 第八部分：研究结论与建议 17 8.1结论 17 8.2建议 17 第九部分：附录 18 9.1附件： 18 9.2附表： 18 9.3附图： 18 第一部分：项目总论 1.1项目背景 这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。 1.1.1项目所在区域发展情况 城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。 1.1.2项目发起人及发起缘由 项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。 1.1.3项目投资的必要性 ①项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3—5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）； ②公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用； ③从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义。 1.2项目概况 1.2.1项目名称 1.2.2项目建设单位概况 1.2.3项目地块位置及周边现状 ①地块位置 地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。 ②宗地现状 1）四周范围； 2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较