【精品】南昌新建县沿海丽水佳园二期销售策略.ppt

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二期销售策略报告 (一)、产品SWOT分析 (二)、 目标客户分析 二、营销目标与销控措施 销控策略 决定销控策略的因素 年度目标; 市场竞争; 价格走势; 客户群的接受(客户积累量); 季节性因素; 工程节点; 去化量 四、营销执行 解决的问题:如何提高客户来访量 2.2.1、如何实现以老带新 2.2.1、如何实现以老带新 2.2.1、如何实现以老带新 淡市营销成功案例 ——东莞万江·风临美丽湾 世联研究案例 项目基本情况介绍 区位:万江新行政文化中心(规划中,何时动工一直未能确定) 规划总用地:68,679㎡ 总建筑面积:138,731㎡ 住宅建筑面积:89,323㎡ 容积率:1.5 总套数:989 停车位:876 19栋9-18层小高层组成 项目完全遵照90/70规定而建,规划以板式为主,楼王布置点式,中心营造了大花园,户型布局符合景观资源最大化原则。 项目入市背景 9.27新政后,东莞市场一片萧条,11月份南城区低端盘金色华庭70折降价,热销全城,震撼了东莞市场。 春节后第一周,莞城区万科运河东1号全线80折,最低4200元/㎡起;东莞最大开发商光大集团旗下景湖系及部分城区中端项目跟进。 4月18日,代表性豪宅项目东城区天骄峰景70折起降价,东莞市区别墅、高层豪宅等高端项目大部分跟进。至此,高中低楼盘全线降价。 项目销售成果 项目成功的关键举措 降价的目的:回收资金只是结果,项目的良好发展,为开发商公司的发展提供最好的发展机会才是目的。降价只是一种次优策略,如果有别的策略,就不用这个策略。 降价一定要解决的问题:为什么降价,什么时间降,降到什么价格,这个价格下能够卖多少。这个问题一定建立在对市场、产品和客户高度熟悉的基础上,并关注其变化,心中有数,降价就要有效,没有效就不要降。 7)商业街包装及招商(完成时间:07年01月月15日): 招商店铺工作计划 2007/01/20 营业商家正式营业 12 2007/01/11-2007/01/15 入驻商业铺货完成 11 2006/12/18-2007/01/15 入驻商业店面装修完成 10 2006/12/14-2006/12/17 店招及装修设计方案确定(设计、用材、费用) 9 2006/12/11-2006/12/13 确定正式入驻经营商业 8 2006/12/11-2007/01/15 商业街外立面、园林、小品方案实施完成 7 2006/12/04—2006/12/10 与部分商家进行广泛接触、洽谈 6 2006/12/01—2006/12/10 商业街外立面、园林、小品设计方案确定 5 2006/12/01—2006/12/03 商家资料收集 4 2006/12/01—2006/9/03 资料准备(谈判原则、优惠方案、品牌使用协议等) 3 2006/12/01—2006/9/03 考察学习南昌各小区商业街(万科、万达、恒茂华城) 2 2006/11/30 招商及包装方案定稿 1 时间节点 工作内容 序号 2007/01/20 营业商家正式营业 7 2007/01/01-2007/01/15 店招装修施工完成 6 2006/12/21—2006/12/30 店招设计方案确定(设计、用材、费用) 5 2006/12/16-2006/12/20 品牌确定(虚拟品牌) 4 2006/12/06—2006/9/15 资料准备(谈判原则、优惠方案、品牌使用协议等) 3 2006/12/01-2006/12/03 目标品牌收集、洽谈 2 2006/11/30 业态确定 1 时间节点 工作内容 序号 7)商业街包装及招商(完成时间:07年01月月15日):续 引入品牌及虚拟品牌包装工作计划 8)北面市政公园展示(完成时间:2007年2月15日) 1、市政公园工程需完成到24号楼处; 2、北面入口处(临商业街西侧)景观需完成。 一、产品展示计划(现场打动客户) 二、通路及促销(提高上门量) 三、媒介计划(执行) 一期客户认知途径分析: 老带新客源近50%; 户外广告占12%; 报纸广告5%; 其它各占2%。 重点发展。 加大力度。 适度使用。仅在重要开盘日活动日发布1-2次 拓展小众渠道。 基础分析 提高上门量的三大武器: 1、以老带新——通过现有项目销售客户分析,以老带新是重要营销武 器,通过成交客户的口碑传播、介绍,可信度高,能够有效去化项 目; 2、DM直邮——现阶段我们需要控制营销费用,但又有效传达项目信 息,因此,费用节省、精确制导的DM直邮,可直接将有效信息传 递到目标客户,扩大项目认知度,快速拉动销售,因而也将是本阶 段的重要营销武器; 3、SP促销——目前销售现场人气严

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