土地储备项目可研报告(完整版).doc

目 录 第一章 项目总论 1 1.1项目概况 1 1.2可研报告编制依据 2 1.3可行性研究报告结论及建议 2 第二章 项目背景及建设必要性 4 2.1项目背景 4 2.2项目建设的必要性 12 第三章 市场分析及建设规模 15 3.1市场分析 15 3.2建设规模 17 第四章 项目选址及其建设条件 19 4.1 项目建设地点 19 4.2项目建设条件 19 第五章 建设方案 24 5.1方案综述 24 5.2基础设施建设 24 5.3项目开发建设的基本要求 25 5.3.3土地供应方案 25 第六章 环境保护 26 6.1项目地址与环境现状 26 6.2项目建设对环境的影响 26 6.3环境保护治理方案 27 6.4环境影响评价结论 28 第七章 工程招标 29 7.1招标原则 29 7.2招标范围 29 7.3招标组织形式 29 7.4招标方式 30 第八章 机构设置及劳动定员 31 8.1组织机构与劳动定员 31 8.2建设管理 31 第九章 项目实施进度建议 33 第十章 投资估算与资金筹措 34 10.1投资估算 34 10.2 资金筹措 35 第十一章 财务分析 36 11.1财务分析原则和方法 36 11.2土地出让金收入估算 36 11.3 成本的计算 36 11.4 财务盈利能力分析 37 11.5 盈亏平衡分析 37 11.6财务综合评价 38 第十二章 社会效益分析 39 12.1土地储备对土地利用的作用 39 12.2土地储备对土地市场及地价的影响分析 42 第十三章 研究结论与建议 44 13.1研究结论 44 13.2提出建议 44 第一章 项目总论 1.1项目概况 1.1.1项目名称 儋州市那大城区土地储备项目 1.1.2项目建设单位 儋州市城市建设投资有限公司 1.1.3项目区域 儋州市那大城区 1.1.4项目建设内容 本项目共收储土地3宗，园地路南侧、文化路东侧两宗地，一宗北靠西部中心医院，面积498亩；一宗北靠市人民广场，面积654亩；站前地区一宗，面积910亩；一共收储面积2062亩。主要建设内容包括：（1）2062亩土地征用与安置；（2）基础设施建设（“五通一平”）：道路、给水、排水、电力、通信、场地平整。 1.1.5项目投资及资金来源 本项目开发总投资额为人民币42630.34万元。其中征地安置补偿15465.00万元, 耕地占用税1381.54万元，耕地开垦费1649.60万元，基础设施费用18852.30万元；企业管理费746.97万元；不可预见费1142.86万元；财务费用3392.06万元。 1.2可研报告编制依据 1、《中华人民共和国土地管理法》； 2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》； 3、《国家投资土地开发整理项目管理暂行办法》； 4、《土地开发整理项目资金管理暂行办法》； 5、《儋州市土地利用总体规划》； 6、《儋州市国民经济和社会发展第十个五年计划及2010年远景目标纲要》； 7、国家和地方制定的其它与土地开发整理相关的法律和规章； 8、《市城市总体规划》； 、国家和海南省现行的技术规范和定额； 、全部投资内部收益率为.4%，投资回收期为.63年(含建设期)，项目盈利能力强。盈亏平衡点为9.4%，说明该项目具有很强的抗风险能力第二章 项目背景及建设必要性 2.1项目背景 衡量一个区域城市化水平的指标主要有两个：一是人口指标，即城市人口占总人口的比重；另一个是用地指标，即非城市用地转变为城市用地的比率，这也是城市化反映在土地利用上的一个显著的指标。土地作为人类生存发展的基础和源泉，有利于推进与区域产业化、经济发展水平相互协调的城市化建设，有利于区域可持续发展的实现。 2.1.1城市化建设中土地利用的依据分析 我国《土地管理法》明确规定，“城市市区的土地属于国家所有”；“城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有”；“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征用”。“任何单位和个人进行建设需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外”；“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设”。以上法律规定表明，在当前的用地政策规范中，集体土地是不能直接进入市场流转的。因此，在城市化过程中，城市有限的土地难以满足需求的情况下，城市建设用地（包括居住用地、公共设施用地、工业用地、交通用地、绿化用地等）必须首先通过政府征用，变集体土地为国有土地后，以有偿转让土地使用权的方式提供给单位和个人进行建设。 2.1.2用地政策和方式在实际中存在的问题 1、用地合理规