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2010年度北京房地产市场研究报告 第一部分 房地产行业发展环境分析 一、国际、国内宏观经济环境变化 世界经济缓慢复苏，不确定性大大增强 2010年，各国金融风险隐患尚未消除，全球经济经过年初较快复苏后重趋疲软，全年增速约为4.6%，较上年的大幅衰退明显改善，基本接近2003年至2007年平均增速。其中，美国、欧盟和日本经济分别增长2.5%、1.8%和3.5%，新兴市场快速增长7%以上。全球工业生产、国际贸易规模恢复到危机前水平，跨国直接投资仅为危机前的一半，发达国家失业率居高不下，经济增长明显乏力，欧洲主权债务危机爆发，再次撼动全球金融市场，给各国经济及金融形势造成不利影响，也为退出策略的实施带来变数。而一些国家主权债务风险增加，世界经济复苏前景存在着较大的不确定性。 尽管中国国际地位的不断提高，但是人民币汇率市场化改革不断提速，世界经济对中国经济的影响程???与日俱增。国内货币发超发，国外输入性热钱不断流入，随着人民币升值预期上升、美元贬值，大宗商品价格屡创新高。下半年经济复苏脚步明显放缓，一般而言，由于经济衰退后刺激经济政策逐步退出，宏观经济复苏的政策效应也逐渐消退，而此时微观经济主体尚未恢复，实体经济指标出现再度下滑，即出现“二次探底”风险。 为刺激需求、对抗通缩风险和降低失业率，美国将联邦基金利率维持在零至0.25%的水平不变，并推出第二轮量化宽松货币政策，以进一步刺激美国经济复苏。欧洲经济复苏乏力，银行体系不稳定，财政收支矛盾加剧，希腊和爱尔兰等国相继爆发主权债务危机。为提振市场信心和争取外部援助，欧洲国家维持低利率和量化宽松政策，并制定削减财政赤字计划。日本经济复苏较快，但远未回到危机前水平，并面临日元升值、持续通缩困境，因此再度下调利率和干预汇率，并维持量化宽松政策、加大财政刺激力度。 由于经济快速复苏和通胀压力上升，亚洲新兴市场和巴西、澳大利亚等大宗商品出口国采取了加息、收紧信贷和控制资本流入等措施。中国也在年内相继5次上调存款准备金率，收缩流动性，并在10月、12月两次紧急加息。 国内经济运行平稳、活跃，困难和挑战同存 2010年以来，国内生产总值（名义GDP）增幅减缓与居民消费物价指数（CPI）增幅逐步走高是同时出现的。前三季度，名义GDP为同比增长10.6%，比2009年同期加快了2.5个百分点。分季度看，一季度增长11.9%，二季度增长10.3%，三季度增长9.6%，增幅呈现稳步减缓态势。而前三季度，CPI同比上涨2.9%，CPI增幅则从1月份的1.5%，盘旋上升到了9月份的3.6%，10月再次冲高，达到了4.4%，防通胀成为了中国宏观经济当前调控的突出任务。 分解来看，带动中国经济发展的 “三驾马车”——投资、消费、净出口的贡献程度也有所不同，固定资产投资增速一直保持在25%左右，并在第四季度有加快趋势；居民消费增幅则在18%的水平上下维稳，并在第四季度加快；净出口方面，受国际经济整体层面不甚景气、人民币不断升值的影响，贸易顺差有所减少。 可见，2010年国内宏观经济走势的整体表现，显示出了国内经济的活跃程度较强，但所面临的挑战也不小。比如，前三季度的经济数据中包含了内需稳中有降、外需又略旺的信息，然而，在国际经济二次探底和内地经济下调压力的共同作用下，9月底楼市出台了新一轮的调控举措，10月20日、12月26日先后两次紧急加息，使得四季度的货币政策不松反紧，故预计第四季度GDP的整体经济增速或将继续放缓，以对冲CPI不断走高的压力。在国际流动性过剩、货币政策相对宽松的情况下，“热钱”或将加速流入市场，尤其是房地产市场，与基础设施过度投资引发的产能过剩问题一起，成为中国经济的“远虑”。 2011年，这一趋势或将延续，同时，基于通涨预期，内地实际GDP增长将低于名义增长。从短期看，内地经济增长对房地产的支持，中性偏负。但从中长期看，如果内地经济在城市化、城镇化基础启动内需的举措得以实施，内地经济长期趋势增长率仍将保持在10%的水平，并且对房地产行业产生较大带动。 二、新经济环境下2010年房地产行业发展走向 总的来说，2010年房地产行业在系列调控政策之下，保持高位运行，但缺少向上的驱动力，在下半年开始缓慢回落。据国家统计局公布的全国房地产开发景气指数趋势图可以看出，2010年1-11月的景气指数都在2009年最高水平以上。 数据来源：国家统计局、亚豪机构数据库 前三季度投资活跃，投资建设类指标总体保持高位增长 在2009年一系列刺激楼市政策下，房地产市场快速回暖，2010年转向后调控新政打压下，楼市进入平台发展期，尽管三轮政策的陆续出台，但并未令市场快速降温。2010年，在通胀加剧、股市低迷，以及投资渠道不畅的情况下，尽管固定资产投资增速呈现放缓趋势，但其中的房地产行业投资增速一直高于整体固定资产