2008年7月曲靖教苑花园项目前期市场调研报告.pptVIP

《教苑花园》项目前期 市场调研报告 昆明互通机构 2008年7月 注：本报告涉及相关数据与信息截至到曲靖市场2008年7月15日，最终解释权归昆明互通机构所有，谢谢！ 总目录 1、把握市场大势 整个市场环境/宏观大势下的产业背景 宏观调控对房地产行业产生的影响将逐渐深刻 2、发现市场机会 曲靖市场前景：曲靖房地产处于初级起步 区域市场分析 置业群体研究 3、认识竞争威胁 在售小高层、高层项目信息汇总 项目SWOT分析 4、营销定位导向 营销推广上的战略定位 整合推广策略 项目营销策略分析 市调目的 针对当前国家宏观调控下，曲靖房地产市场竞争态势进行分析研究，为本案后续营销推广提供市场基础支持。 市调报告结构 把握市场大势——【整个市场环境/宏观大势下的产业背景】 把握市场大势——宏观调控对房地产行业产生的影响将逐渐深刻. 发现市场机会——曲靖市场前景：曲靖房地产处于初级起步。 1城市的特征 曲靖市场每年的投资额都在稳步增长，整个投资数额、房屋成交数量、金额都在加速长。 每年的人均可支配收入也在稳步增长。 曲靖市城市化率逐步提高，进入城市化高速区。 曲靖市从2003年6月1日开始，曲靖市商品房销售一律按新的销售方式销售。即按套（单元、幢）或者套内建筑面积销售商品房。所以整个预售商品房面积大量增加。 发现市场机会——曲靖市场前景：曲靖房地产处于初级起步。 4竞争特征 所有项目均以期房销售，产品竞争的层面相对较低，集中在户型、绿化上的竞争较多，仍有相当多的楼盘仅靠地段、概念及适当的价格，即能获得不错的业绩，能够做出些许配套、环境，再行发售的楼盘更是凤毛麟角。随着曲靖房地产开发项目的日渐增多，原有素质低下的几个盘将面临越来越大的销售压力，同时随着锦华地产（锦华山水缘）、安厦地产（瑞和新城）等本地企业的大盘开发经验日渐丰富，官房、云电阳光等昆明企业大力介入，以及各地外资的合作项目逐渐增多，曲靖市房地产业必将面临新一轮激烈的竞争，届时在曲靖市并不很大的市场容量中，将会对发展商的生存能力、持续综合竞争力形成严峻的考验。 宣传手段单一，没有见到很立体、很全面的宣传手法出现。 曲靖作为二级城市，其房地产的开发已相当成熟，房地产相关产业链（本地策略、代理）基本形成，竞争较为激烈。现已从“概念竞争”阶段过渡到了“产品竞争”阶段，但还未进入“文化”的竞争阶段。 曲靖开发操作不规范，“市长工程”，“政绩工程”充斥整个房地产市场。 半市场话的运作经常可见，许多楼盘都带有定向开发，其余剩余的小部分房屋再行销售。 发现市场机会——曲靖市场前景：曲靖房地产处于初级起步。 5营销手法 销售手法单一，热忠于定向开发，剩余小部分住宅再对外公开发售，所以此类项目并不重视销售工作，个别开发公司随便任用几个公司职员做置业顾问，销售并未专业化。 现在曲靖最高的销售手段上仅做到低层次活动的公关营销，销售工具上个别项目已做到样板房，实现了初级体验式营销。 常规营销手法使用较频繁，即开盘前发布报纸广告、电视广告、路牌、广播、短信。后期销售不利就再次发布广告，没有系统性、主题性、连贯性。 销售环节上主要按常规销售手法在运作，很多开发公司等客户上门情况较为严重，主动营销手法使用较少。 高中低档的楼盘价格落差不大，营销手法上具有“落后与先进并存”的特点。但有一共性：销售费用明显较昆明低。具体现在：广告投放量少;销售道具不丰富；促销活动不多。 整个曲靖销售手法上现阶段热忠于一些促销手法上的运用，但是战略策划、全程营销策划未形成体系。 发现市场机会——曲靖市场前景：曲靖房地产处于初级起步。 7产品空白 寻找市场的缺位产品需要借鉴昆明的发展经验，根据区域市场的特点有针对性的提出与市场发展速度相吻合的创新。曲靖市场高附加值的楼盘产品才刚刚面世。产品的创新、规划的创新、营销手段的创新、渠道营销的创新等的创新还比较少。 在调查中，一个明显的市场现象是，曲靖市在售楼盘均为毛坯房，开发商还没有引入精装修房的概念，有鉴于精装修房在节约住户装修成本及装修时间等方面的优势，可以考虑精装修房在曲靖市场的推广。 增加项目中配套设施的数量以及配套的功能。大多数项目只具备简单的生活、活动设施，大型的楼盘也仅有幼儿园、小学。因此，提高配套