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商业市场调研模块 市调前准备工作 结合市调的流程，将3~6部分的实地调研的内容划分为七大部分： 以项目地块为原点进行城市扫描，建立项目区位坐标体系 城市道路体系框架 地块勘查，把现场带回家 项目四至 问卷调查——问卷的基本结构 消费者问卷调查 问卷调查——调查问卷式样、样本选取原则 人流结构测试——衡量区域繁荣度的 车流结构测试——确定道路等级及属性特征 客单价、肯德基/麦当劳测试——衡量区域消费能力指标 确定商业体量、商业业态结构、商业繁荣程度 集中商业体量调查 在营项目调查——项目竞争分析重点 在营项目调研 在售/待售项目调查 在营项目调研 访谈 附1：市调其它相关资料收集 附2：工商市调常用辅助表格、问卷（已有内容） 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 收集资料 准备工具 相关文件 1.市调协助函（必须在项目组出发前三天发给开发商准备） 2.首次沟通会PPT 3.项目合同 4.市调问卷、访谈提纲 5.市调计划 1.顾问部及代理部该城市过往报告（明确该项目组成员及联系方式） 2.相关网站名录、网上资料（城市概括、历史沿革、人口特征等） 3.客户部人员访谈（开发商背景及特征、项目概括、决策人员、开发商困惑及目标等） 1.设备——电脑+相机+录音笔 2.主要工具——计数器+笔记本+笔 3.辅助工具——城市地图、手绘区域交通干道图（出发前必做事项，保证项目成员独立完成手绘工作） 2.城市规划研究 工商市调 模块结构 3.城市商圈调查 1.宏观资料 5.开发商、消费者、经营者、投资者 4.竞争项目调查 6.地块研究 历史沿革 政治人文 经济 人口 产业 房地产板块研究 功能分区 城市发展历程及方向 人口分布状况 土地供应状况 重大交通和市政设施 商业网点规划 代表商业调查 商业租金状况调查 商业体量、业态调查 商圈交通结构调查 城市商圈结构划分 竞争项目营销情况调查 竞争项目销售状况调查 竞争项目经营状况调查 竞争项目物业状况调查 竞争项目分布状况 附：访谈名录 投资者调查 经营者调查 开发商调查 消费者调查 商业经营及租金状况 辐射人口 人流车流状况 地块四至 地块道路结构 1，2部分主要以文献等二手资料为主，3~6部分主要以实地调研的一手资料为主，本模块以探讨3~6部分的调研方法为主 1 城市结构扫描 2 地块研究 3 相关测试（人流、车流、提袋率等） 4 商业体量/业态/租金等调查 5 6 在营/在售/待售项目调查 7 相关人士访谈 问卷调查 1 城市结构扫描 城市商圈划分 重大设施分布 项目与其他区域距离 城市意向扫描 重点项目坐标 【目的】 建立项目组对陌生城市的基本认识、项目在城市中的区位以及重点在营/在售/待建项目的城市坐标 【工具】 汽车（开发商提供）、照相机、城市地图、城市楼盘图、笔、笔记本 【人员】 城市房地产向导（开发商提供）、市调全体人员 【方法】 a.以项目为原点，按汽车行驶距离为标准来测定地块与城市核心商圈、重大公共设施基础设施等的距离；b.拍照——广告牌、标志性建筑、售楼处、重点项目、城市广场等 【成果】 a.城市道路体系框架，b.城市级/区域级商圈划分，c.重大公共设施/基础实施分布，d.项目与主要商业区、重大设施等的距离，e.在营/在售/待建项目分布图 2 地块研究 地块自然和人文资源 地块高差 拆迁/工程进展情况 周边道路基本资料 临近商业租金状况 【目的】 建立对地块条件的全方位认识，明确地块与道路/城市的关系，项目面临的工程环境 【工具】 照相机、笔和笔记本、秒表、计数器 【人员】 市调全体人员 【方法】 a.选点拍照，b.访谈（经营者） 【成果】 a.地块资源分析，b.项目四至，c.地块周边道路商业价值分析图，d.地块周边道路分析图（见道路调查表） 1 2 3 4 5 6 7 8 项目四至选点拍照： 点四至： 1 北 东 南 西 道路人流车流状况（方法见“测试”部分） 地块商业价值分布图： 3 问卷调查 投资者/经营者问卷调查 【问卷的基本结构】 调查问卷（或调查表一般由五个部分组成： 1.问卷标题：问卷的题目，对问卷调查内容的概括 2.问卷开头：包括问候语、填表说明和问卷编号 3.甄别部分： 甄别也称过滤，剔除不合适的调查对象，一般而言，不合适的调查对象有两种情况：一种是与调查项目有直接利益关系的人群，为了达到避嫌的目的应剔除此类人群；另一种是不符合调查要求的人群，如在年龄、性别或其他方面不满足要求的人群 4.问卷主体：问卷的正文，包括问题和备选答案部分 5.背景部分： 被调查者基本的背景资料，如企业的名称、行业、职工人数等；又如个人的性别、年龄、职业、文化程度、婚姻状况、月收入等等 问卷标题 问卷开头