【精品】北京复地首府房地产项目产品配比及售价预期建议.ppt

?2005 Bexcel Management Consultants All Rights Reserved March 28, 2000 ? 2005 远卓管理顾问 WWW.BEXCEL.COM PEKING HOUSE 首府 南区项目产品配比及售价预期建议 酒店式公寓物业市场调研—结论 1、 目前市场上在售的酒店式公寓整体供应量约为50-60万平米，整体销售状况良好，销售均价为11564元/平米； 2、 市场上面积处于90平米以下户型销售速度相对较快，100平米以上面积去化较慢； 4、 未来几年潜在的市场供应量日益增加，但该类产品需求比较旺盛，市场环境相对有利； 5、 主要以投资类客群为主，自主型客户为辅； 6、 该类产品市场投资回报率在5%-10%之间；投资客户非常看重物业租赁的服务以及对业主投资回报保障的销售形式。 酒店式公寓供应状况 酒店式公寓物业市场调研—酒店式公寓销售状况 酒店式公寓物业客群特征 区域酒店式公寓物业客群特征主要分为两大类： 1、投资类 按地域分有：外地—江浙一带客户（来自温州等地）、山西煤商等 本地—高级白领投资群体 外籍：境外投资者 2、自用类 北京工作的高级白领和各种中小企业主等； 在京工作的外籍人士； 部分外省市机构以对外窗口的目的购买。 酒店式公寓物业市场调研—个案分析 商业市场市场调研—结论 区域商业物业市场现有供应量为20万平米左右。 区域商业物业市场潜在供应量40万平米左右 区域商业物业市场销售状况稳定，销售状况良好。 区域商业物业市场租赁状况较为稳定，租金约3－4元/平米/天，处于低档阶段；租赁客群受众较为广泛。部分个案租金达8元/平米/天 区域商业物业业态丰富，百货、零售业、餐饮业均有所供应，娱乐业较为匮乏。比较性购物商业比例较少，便利性商业比例较大。 区域商业一级客群较少，租金承受力较差；租金承受力较强的客群较为缺少；二级客群（消费客群）消费潜力实力较强，消费档次、类别取向较为明显。 区域商业物业市场供应状况 （数据来源：北京策源市场部调研数据） 商业物业个案分析 项目名称：珠江帝景 商业体量：140000平米，现上市供应40000平米 项目位置：本地块南侧，北邻广渠路，西邻西大望路 销售均价：20000元/平米（报价） 销售状况：28％ 租赁状况：4.5元/平米（报价） 实际成交价格约3元/平米左右。整体北区售给小业主，南区目前开发商持有，可租可售；分割面积为40-200平米左右。 业态规划：民族餐饮一条街及欧洲风情购物街。目前北区小业主购买区域经营业态为宠物店、药店、洗衣店等。南区开发商持有部分租赁业态为宠物店、西餐、高档家具等。东区尚未销售，目前为客户积累阶段，意向客户为100多家左右；西区铺位租金较高，单价在36000元/平米左右，有意向客户洽谈。 A区10万平米商业整售给华联，预计明年开工，后年营业。 优惠措施：前期有半年免租期 付款方式为押三付三，提供5成10年按揭，一次性付款98折 工程条件：4.9米净高，上下水均有，但没有排污，门宽10米左右。 物业费：4.98元/月/平米。 商业物业个案分析 项目名称：苹果社区 商业体量：80000平米 销售均价：29000元/平米 销售状况：目前尚未有签约客户 租赁状况：尚未开始租赁 业态规划：临街及社区商业配套、二十二院酒吧街及餐饮。 二十二院街虽未开售，但前期推广已经做过多次，知名度较高，也是项目商业的一大亮点和卖点 业态规划为酒吧娱乐一条街，区域内较为缺乏此类业态，经营前景看好。但前期商业售价较高，会给 招商造成一定困难，商户前期经营压力较大。 商业物业个案分析 项目名称：后现代城 商业体量：40000平米 销售均价：15000元/平米 销售状况：19％ 租赁状况：3元/平米 后期30000平米酒吧街 尚未上市，前期配套商业租赁90％左右。 业态规划：临街及社区商业配套、酒吧街及餐饮 前期10000平米商业已经开始销售，租赁状况良好，经营状况一般，主要为社区服务。经营业态有洗衣店、 酒吧、咖啡厅、超市、餐厅等。后期有主题为“ROLLING”的酒吧街，约30000平米左右，售价为20000元/平 米左右。 区域市场表现优秀物业共性——办公形态物业 共性1：住宅立项的办公