【精品】成都花园上城地产项目价格策略.ppt

房地产销售流程培训课件 推盘节奏因子价格修正 5004 98 100 104 5100 天合.凯旋城 5602 100 98 102 5600 鹭岛国际社区 5588 100 100 102 5700 优品道 4994 102 100 106 5400 花间集 5310 5362 104 100 104 5800 中海.龙湾半岛 市场均价 修正均价 推盘时间 推盘量 蓄客量 销售均价 项目 市场比较法（推盘节奏因子） 综合价格修正 成都花园.上城实收均价＝面价（折扣前） ×0.98＝5212元/㎡ 5212 5318 5310 5330 5282 5350 市场修正均价 实收均价 综合修正均价 推盘节奏修正 产品修正 品牌修正 区位修正 项目 成都花园.上城面价（折扣前）均价5318元/㎡ 目标与价格策略 目标回顾 配合销售计划、周期、逐步提高“成都花园?上城”的美誉度，渲染物业的市场价值，提升品牌美誉度 树立“成都花园?上城”的品牌形象，提高关注率； 首次开盘实现180套目标，力争销售额1.0亿，为年底前回款5000万创造条件 充分展示项目优势卖点，与目标客户有效沟通，吸引客户，刺激购买。 目标与价格策略 目标2：造成市场上的热销势头，为后续营销开路。 目标1：实现开盘销售180套，销售额达到1.0亿元，为年底回款5000万打下基础。 目标3：树立成都花园·上城在该片区内的知名度。 目标策略：保证选房成功+整体实现既定的销售任务 项目背景与价格策略 项目背景与价格策略 本项目销售的限制条件： 对应的价格策略 1.本项目产品形态（高层电梯）较为单一，不具备占据市场高位的条件 2.本项目亮相时间较短，客户积累有限，市场认知度有限 3.由于产品还未面世，无法准确的判断本项目的市场认同度 挖掘电梯物业的性价比，以低开高走的价格策略引导客户，造成市场热销，打破该片区的价格体系。 竞争与价格策略 由市场比较得出的结论 成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。 竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150㎡面积区间，竞争激烈。 片区内户型定位以居家型为主（舒适型两房、经济型三房、舒适型三房） 竞争楼盘推盘时间与本项目推盘时间重合，建议在10月19日左右抛出测试均价，以避开竞争高峰。 竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本项目以低开高走的形式入市。 行业老大 非行业老大，中大规模市场 次/非主流市场 敏锐的机会主义者 领导者 —垄断价格 —产品有不可重复性 —过河拆桥 追随者 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 补缺者 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 通过对竞品的分析得出本项目的市场占位 竞争与价格策略 电梯公寓 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 挖掘电梯单位的性价比， 以低开高走的价格策略引导客户，造成市场热销，打破片区内价格体系。 汇报结束 谢谢！ 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ销 售 训 练 流 程 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ第一部分、案前 一、区域历史背景整理 二、区域楼市状况整理 1、）政治、经济、法规、规章 2、未来发展前景 三、竞争楼盘的基本情况（优劣势分析） 《2009年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款 房策网 海量房地产资料免费下载 0755 QQ四、自身楼盘资料的收集和建立 1、个案基本资料： 个案产品 业主概括与业绩 产品规划特色 会所 物业 面积结构 建筑商 建材设备特色介绍 2、个案环境： 工地环境 位置 各项生态设施 重大公共设施与未来发展介绍 生活机能（交通，教育，商业等） 3、周边大型企业（中小城市）－－客群 天合.凯旋城——B户型 B户型：145.05㎡，三室二厅二卫 总户数：85户 户型分析： 超过13平米的入户花园，非常气派、休闲； 客厅餐厅相连，4.6米开间通透气派； 主次卧的转角飘窗设计的很好； 厨房后的转角露台没法使用，纯粹浪费； 天合.凯旋城——D户型 D户型：面积87.03㎡，二室二厅一卫 总户数：85户 户型分析： 户型实用型处理方面还是不错； 阳台设计在次卧，主卧没有； 卫生间门与次卧的门在