【精品】2009年西安市世家星城商业营销推广计划.doc

2009年世家星城商业营销推广计划 一、西安商业地产概述 1、商业地产供应量将有所增加，客户资源受争抢 目前西安在建的商业地产项目众多，经历2008年的低迷后，一部分部分项目将在2009年开始销售、招商、交付，短期内商业集中供应，容易引起同期招商、同期销售的竞争情况。在零售商资源相对有限的情况下，各项目争抢招商客户、投资客户的情况会更激烈。同时因供选择项目的增加，客户谈判条件相应提高，不利于迅速成交。 2、店铺拆分降低置业门槛，成为主要的租售模式 目前西安市场类似与本项目的商业，大部分以拆散零卖模式进行，一般是通过引入1-2 家主力店来带动项目的整体租售。主力店的引入，对其项目租售产生较好影响，特别是知名品牌入驻更是受到投资人青睐。拆分租售一般以15平米至60平米为主进行分割，店铺面积较小，保证单间店铺总价较低，降低门槛吸引更多投资者。 3、“返租”降低投资风险，成为吸引客户的噱头和主要销售手段 面临众多同质化产品的竞争，各项目销售压力较大，为了扩大客户范围，通过售后返祖、带租销售、年返租金等噱头和方式，降低资金投入和风险，降低投资的门槛，吸引更多的投资者。事实证明：西安投资者对“返租”销售有较好的接受程度，随着项目运营，对“返租”的承诺能否兑现将关系到未来“返租”销售是否能够成功的关键。 4、商业地产整体销售状况较好，但风险正逐渐显现 就整体来讲，近年来西安商业地产的销售状况基本良好，位置较为优越的项目更是受到很多投资者喜爱。主要是很多投资者的投资渠道不多，因商业地产良好的回报率，而吸引了陕北客户的大量资金进入西安市场，但随着一些项目逐渐进入返租的实际操作阶段，当初很多潜在的风险已经逐渐暴露出来，加上2008年低迷的房地产形式，消费者观望情绪明显，相对住宅而言，商铺投资虽然收益高，但风险和资金投入也高，消费者在投资过程中更加小心谨慎。 二、项目周边竞争对象分析 楼盘无界南方星座民生百货商业双维花溪湾假日星城通信学院商业楼位置丈八东路与东仪路的西???角朱雀大街城南客运站对面电子正街与丈八东路西北角电子正街与丈八东路西南角东仪路与丈八东路西北角东仪路与丈八东路西南角面积占地20010平方米,建筑面积：10.62万平方米占地面积：约43亩,总建筑面积：16万平方米约10000平米占地面积：66666.67平方米, 总建筑面积：18万平方米占地面积：18000平方米；总建筑面积：60000平方米纯商业楼面积为11000多平方米，1—4层每层2000多平方米公摊15%18.90%按使用面积计租14%-21%无公摊（按使用面积）栋数3栋A、B、C、D四栋1栋14栋（4栋小高层，10栋高层)3栋2栋（一栋住宅，一栋纯商业）总层高 商业层高总高:28层；地下一层；商业:1-2层总层高：A、B栋:30层，C、D栋:31层；商业:1—5层3层商业楼总层高:11层、18层、24层 商业：1—2层总层高:24层、18层 商业：1—2层商业：（纯商业）1—5层，（住宅底商）1-3层；高层住宅：29层总户数1000余户1334户——1500余户630户200户左右停车位车位比1:1.2地下169个无地下车位 只有地上临时停车位地下300个地下59个无工程进度开盘2007.7.7 交房08.12.31开盘2007.4 交房2008.12开业2007.12开盘一期2005.8,二期2006.9 交房一期2006.10，二期2008.7开盘2006.8.27 交房2008.7.31封顶2007. 11 结构毛坯毛坯统一精装修毛坯毛坯毛坯租售情况只售不租只售不租 1—3层招商只租不售待定只售不租只租不售租售价格售价:一层为1.4-1.5万元/平米, 二层为8000-9000元/平米售价:一层为2.4万元/平米;二层为1.4万元/平米;三层为7200 元/平米租金：一层外商120—150元/平米，（使用面积面积在30——150平米）待定1.1—1.2万元/平米(开盘前内部已认购完)物业费商业部分物业费未出台商业部分物业费未出台——商业部分物业费未出台商业部分 物业费未出台商业部分 物业费未出台备注商业部分的出售面积在55-126平米之间;一次性付款优惠2%,按揭购买优惠1%一层最少出售面积在300平米以上,二层、三层最少出售面积在250平米以上；回报周期