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【青秀城】物业管理服务的整体策划 中铁房地产集团北京丰基置业有限公司 物业管理部 目 录 前 言 PART I 物业服务企业的选择及招标 选择物业服务企业的标准 选聘物业服务企业的方法 PART II 接管验收 物业接管验收工作内容 PART III 办理入伙 1、入伙期间工作内容 PART IV 物业公司监管财政监管制度监管工作例会 2、人员素质。物业管理工作的管理者和操作的素质是极其重要的。人员素质较好，并不意味着物业管理人员必须有很高的学历，而是要求其熟悉业务，并且有强烈的服务意识。一个物业管理企业，有几个主要环节应该有专业技术人员把关，如建筑工程结构类工程技术人员，机电类工程技术员，财务会计，管理专业人员等。 3、社会信誉。社会信誉是选择物业管理企业是要考察的主要因素，这是市场经济条件下选择合作伙伴的前提条件。社会信誉的好坏主要从以下几个方面体现：投诉记录的次数和性质；所管住宅小区达标创优情况；所管小区业主、住户的满意程度等。 4、收费合理。物业管理服务的收费一定要合法合理。国家对于物业管理收费有一定的标准，物价管理部门也要进行控制。在政策允许的范围内，各企业的报价也会有差别，应选择收费合理的企业。 5、管理质量。应对物业管理企业正在管理的物业进行考察，看一看各项服务达到的标准和管理上所采取的措施。 二、选聘物业管理企业的方法选聘物业管理企业应引进市场经济条件下的竞争机制，以公开招标方法为主，以议标方法为辅。实行公开招投标方式选聘物业管理企业，一般程序如下： 1、成立招标工作小组。由委托方成立招标小组，小组成员聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 2、向社会发布招标公告。通过新闻媒体向社会公开发布招标公告。 3、编制招标书。招标书主要内容有：A：拟招标的物业基本情部。包括占地面积、建筑面积、房屋类型与数量、公用设施，场地情况等；B：物业管理内容；C： 对招标的有关说明如物业管理委托期限、物业移交日期、向物业管理企业提供的条件。 4、对投标单位进行资质审查，从中选择确定若干家参加投标，并书面通知各投标单位。 5、投标申请书的报送、开标、定标。参加投标的单位应在规定的报送投标书截止日期前将投标申请书密封后送达投标领导小组。由评标委员会采用会议方形式审查和评方各投标单位的标书，确定中标单位。 6、签订前物业服务合同。中标单位中标后与委托方正式签订物业管理委托合同，开始实施对该物业的筹备。 PART II 接管验收 接管验收 『青秀城』物业管理公司在介入后就开始建立管理框架、组建管理队伍、编制管理文件进行员工培训。 1、『青秀城』物业接管验收工作内容 1.1物业管理部监督力促各单位使项目达到接管验收应具备的条件： 1.1.1建设工程全部完毕，并且施工单位、建设单位、监理单位和设计单位各方签字确认的竣工验收单。 1.1.2质量监督机构签发的“北京市建设工程质量合格证书”。 1.1.3设备和设施能正常使用，达到设计要求。 1.1.4整栋建筑物达到窗明、地净、水通、电亮。 1.1.5技术档案资料齐全。 1.1.6房屋栋产编号经有关部门已确认。 1.2接管验收的重点： 1.2.1主体结构安全、牢固，施工质量达到相关质量标准。 1.2.2设备及附属设施满足设计要求。 1.2.3设备、设施满足使用功能要求。 1.3『青秀城』物业管理部监督物业管理公司成立接管验收领导小组及验收班子： 1.3.1监督方：甲方物业管理部 1.3.2组 长：1名（物业公司项目总经理） 1.3.3副组长：1名（物业工程经理） 1.3.4成 员：工程部各系统指派1名专业技术人员 1.4提醒注意接管验收时，需提交的资料： 工程项目竣工验收后，将相关的资料、技术资料系统整理分类立卷，在物业接管验收时进行整理归档。 1.4.1提交产权资料： 规划部门及其专业管理部门批准的选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。 建筑执照。 拆迁安置资料。 房地产平面图。 面积测绘报告。 1.4.2提交技术资料： 竣工工程项目一览表。 设备、设施清单。 设备材料证明。 工图（总平面图、建筑、结构、设备、附房工程、隐蔽管线的安装图纸）。 图纸会审记录。 地质勘察报告。 永久性的水准点坐标记录。 工程合同及开竣工报告。 工程预、决算。 工程设计变更合同及技术核定单。 工程质量事故发生记录。 隐蔽工程验收记录。 建筑物或构筑物沉降观察记录。 材料、构件和设备的质量合格证。 土建施工的试验记录。 土建施工记录。 水、电、采暖、消防、监控、煤气、卫生器具等设备的检验合格证书。 砂浆、混凝土试块试压报告。 供水供暖供电