【精品】尊轩180酒店公寓闸北华龙大厦营销策划执行报告1.doc

尊轩180 闸北华龙大厦营销策划执行报告 第一部分 产品概述 一、本案项目名称 华龙大厦 二、本案地理位置 位于江场西路，东面紧邻共和新路，北临彭浦公园和改造中的场中路，南临正在进行中环线建设的汶水路，地铁1号线的延伸段位于地块东侧。 三、本案基本数据 总占地面积：2570平方米 总建筑面积：12820平方米+地下室1028平方米 容积率：4.99 建筑高度：56.4米 停车位数：地上8辆，地下50辆 总层数15层，商业用房三层，4-15层为酒店单元间； 其中：三层商业用房共计3084平方米，可售面积2299平方米； 酒店单元间----25.94平方米单元 45.4平方米单元 商业地产50年用地性质。 第二部分 市场分析 各区租金投资回报率：（各类小户型公寓、产权酒店、酒店式公寓） 市场供需方面 2003年，全市此类产品交房的楼盘达15个，2004年交房的楼盘总量将达到28个，两年的总体上市量将超过140万平方米在供给量迅猛增加的背景下专业酒店管理公司管理、有固定投资回报率的产权式酒店据不少房产中介门店的抽样调查显示，近期准备购买小户型公寓的客户，只占总量的11%；而同一时期内小户型公寓的挂牌出售量，却一度达到总房源的30%，两者相差近20%。由此可见，对于一些想通过出售小户型公寓来获取投资回报的客户，市场前景不容乐观1）时间：2004年10月8日～12月31日 2）工作内容 我们的目标 卖点 企划配合 销售配合 现场部分 通路 1、积累意向客户 2、确定经营方式 3、确定价格计划 1、地段 2、精装产权 3、低总价 4、专业酒店管理公司经营管理，确保回报 1、现场包装 2、制定推广计划 3、销平、销海制作 4、铺垫媒体投放 5、积累客户 1、开展市调 2、确定营销方式/经营模式 3、销售员培训 4、制作销讲、统一销售口径 5、销售合同准备 1、接待中心 2、精神堡垒 3、看房通道 4、样板区域及公用部位 1、网络 项目网站 2、横幅 3、工地围墙/精神堡垒 4、销售道具 DM、模型、效果图 5、投资讲座 3）主要工作内容： 10月22日开始在项目基地租借开发商的工地的门卫室，进行简单的装修后，成为项目临时接待中心，派遣2名销售人员进场，进行接待咨询工作，并做好咨询问卷调查工作和客户登记工作。 10月20日工地围墙广告全部制作完成。 10月30日起在江场路一线和专业市场附近悬挂3个星期的横幅形象广告。 11月20日完成两套样板房的装修方案和效果图。 11月25日确定精装修的品牌和赠送清单明细。 11月底完成正式接待中心的装修方案。 12月10日前完成销售模型的制作。 12月底接待中心完全正常使用，接待客户。 蓄水/内部预约期 营销·媒体计划表 媒体 日期 主题 版面 刊例 备注 杂志媒体 上海楼市月刊 11月份 楼盘信息 内页 2000 软文炒作+图片 小计 2000元 帐单、直投媒体 数量 电信大客户帐单 12月份 楼盘广告 10万份 4万 强销期 小计 4万 报纸媒体 新民晚报 12/10（四） 完成70% 推案量 开盘第一波销售，目标均价9400元/M2以上；开盘第二波销售，目标均价9600元/M2以上 尽快完成签约、贷款等手续 1、地段 2、精装 3、低总价 4、大生活圈 5、产权经营 按计划投放第一、二波广告 相关软新闻炒作 报纸媒体 直邮/DM派单 户外横幅道旗 现场接待中心 市场口碑传播 老客户维护 公开认购/开盘强销期·媒体计划表 媒体 日期 合同截止 主题 版面 刊例 备注 报纸媒体 新民晚报 1月份 提前3天 开盘第一次 整版 26万 报眼+彩整 2月份 提前3天 热销二次预约 半版 10万 3月份 提前3天 热销+开盘 半版 10万 样板房公开 4月份 提前3天 热销 半版 10万 新闻晨报 1月份 提前3天 开盘 半版 7.8万 小计（8折后） 52万 杂志媒体 理财周刊 3月份 投资回报+广告图片 内页 3.6万 第二波销售 小计 4万 总计 56万 三、持续期 时间：2005年5月~8月份 目标 销售工作 卖点整合 企划配合 通路 完成余下的30%的推案量 销售目标均价9800/M2； 2 完成签约、办证等其他事宜 1 本区域规划/未来前景 2 产品分析 3 低总价 1 预留广告费用，根据实际情况再定 1 挖掘老客户 2 派单结合直销 销售套数计划 第一次开盘 50套 第二次开盘 60套 热销 60套 清盘 10套 持续期·媒体计划表 媒体 日期 合