【精品】企业全面预算培训.doc

普润地产 中央企化中心 PAGE  PAGE 39 项目分析 概述 本项目位于上海浦东新区金桥出口加工区内，基地在新金桥路与纬四路交汇口东北地块。本项目共为3栋楼，其中A楼为28层，B1、B2为19层，A、B均有2层裙楼。 项目于1994年动工，后因为种种原因中断，最近重新启动，并根据市场环境变更功能要求为：以产权式商务酒店为主，配以适量公寓式办公楼的功能要求。 本项目现已经主体封顶，预计年底可以交付使用。总建筑面积为84013.16平方米，设计停车位为258个，发展商将预留A楼26-28F， 楼层A楼B1楼B2楼合计地下一层1901629781981F1812158576986522F19012585标准层1148（3-21F）1274（3-16F）721（3-16F）631001100（22-28F）1205（17-19F）681（17-19F）屋顶设备层26219072524总套数5232762041003共三层，总计3300平方米，因此可以销售943套，面积59800平方米。 优势 本项目首推优势在于其位置，位于浦东金桥开发区中心地带，属于上海的经济密集区域，周边中外企业云集，大公司与品牌企业比比皆是，诸如通用、日立、庄臣、上海贝尔、西门子、Kodak、NEC、PHILIPS、SHARP等等，区域内存在大量高收入青年白领与企业管理层人员，此类群体消费能力强、消费欲望高。 其次本项目周边没有类似的项目在运作，直到碧云社区内才有产权式商务酒店，因此是一个市场空白点。 第三是交通便捷。环顾本案周边，交通网络健全，地块三面临路，南边更是直面快速干道新金桥路，距杨浦大桥只有3公里，与陆家嘴金融贸易区约为9公里，到外高桥保税区约10公里。到浦东机场与虹桥机场均很方便。虽然没有轨道交通，但是具有一定的辐射能力。 第四，本项目销售面积属于中等楼盘，一千户左右的楼盘基本上可以形成一个小型社区，在销售中营销费用也相对宽松。 劣势 本项目的劣势同样在于其地理位置，因为处于一个经济开发区内，所以其生活配套设施不是很健全。在周边基本上没有类似大型超市、商场、休闲娱乐场所的生活配套设施。 其次由于是中断过的房产项目（即为烂尾楼），中断过的项目对消费者所产生的不良印象始终影响到本项目的销售。 再则本项目为商业用地，由于中断了将近十年，其产权使用期限仅余40年，这个问题对销售将有巨大的杀伤力。 从规划的角度来说，B1、B2楼与A楼的楼间距过小，因此直接影响到B1、B2的采光问题。尤其是B2楼的采光问题严重。其次B1楼户型有问题，按照项目介绍中描述，B1楼户型有122平方米、145平方米、148平方米、156平方米、157平方米、184平方米，大面积户型，其套数占整个项目套数为7.9%。但是平面层没有体现出，关于这个问题我部门已经与开发商接触并不断确认，至今开发商仍在和规划设计单位联系确认。 关于这个问题如果确认存在，必须考虑不均衡户型将导致产品定位与目标消费者定位的错乱，导致销售推广的复杂而引发销售成本提高， 而该物业的性质为商业用地，因此在销售中首付款必须在40%以上，以本项目平均面积为63平方米，如果均价为8000元，首付款基本上在20万以上。20万对于投资客相对来说比较容易处理，但是对于自用客来说，将产生较大的抗性。 威胁 威胁首先来于其项目东侧的科德电子信息楼，其次是碧云社区（一个改善与享受型的社区）内销售房产。 科德电子信息楼是一个定位杂乱的项目，其定位为一个商业、办公、产权式商务酒店三者相结合的综合楼。但是根据市场调研，其销售价格可能在7500元/平方米的层面上，对于碧云中惠项目销售价格的提升将造成一定束缚。 碧云社区中的房产基本上是改善型与享受型的项目。虽然本项目与之定位错位，但是作为成熟的大型社区，与金桥开发区不远，并且金桥项目潜在的购买（使用）群体——青年白领与企业管理层人员对于生活品质要求相对比较高，因此对于本项目具有一定威胁。 机会 对于本项目来说，最大的机会是抓住金桥开发区内青年白领与 企业管理层人员，无论是考虑到投资还是自用，此类群体都是本项目的要把握好的群体。 对于投资客来说，此类群体基本上是房产的使用者，直接影响投资本项目的收益率。而对于自用客来说，基本上围绕在金桥工作的青年白领与企业管理层人员范围内。所以本项目的最大机会是抓住金桥开发区内青年白领与企业管理层人员。 其次应该把握与金桥开